부동산 상승의 부경고속도로는 이어 질 수 있을지에 대해 많은 사람들이 관심과 흐름을 주시 하고 있습니다. 최근 서울을 비롯한 수도권에서도 가격 반등의 기지개를 펴고 있는 가운데 부산, 양산, 김해, 장유, 통합 창원에서의 아파트 시장은 활황세가 이어 지고 있습니다.

장유 지역 아파트 매매시장은 매도자 우위 시장으로서 전월대비 안전형 강보합을 유지하고 있으며 전세 및 전월세시장은 물량 진입율 증가로 다소 소강상태를 유지 하고 있습니다.

근래의 매매 성사율은 다소 감소 추세를 보이고 있으며, 이런 분위기 속에서도 몇 가지의 징후가 감지되곤 합니다.

첫 번째는 매도 시장 진입 물량이 극도로 부족 하다는 점입니다.

원인은 여러 가지가 있겠지만 우선 매도 가능 물량의 지속적인 매매 성사로 매매 대기 물량이 급감 되었고 매도자의 매도 의향 취소로 매가의 상승을 초래 하고 있습니다.

두 번째는 거래 성사율은 숨 고르기 장세로 이어지고 있습니다.

시장의 흐름은 크게 내. 외부의 투자 수요와 기존 임차인들의 이사 예정 수요, 외부에서 지역으로 전입할 실질 수요 등으로 구분 되는데 근래에는 이런 요인 인자들의 시장 진입율이 다소 저조 하다는 것입니다. 급등에 따른 추가 인상에 대한 무게감 축소와 시장 내 자금 이동이 신규 분양 시장 등으로 확대 유출됨에 따른 심리적 조정 과정이 나타나는 현상입니다.

세 번째는 전세와 전월세 물량의 시장 진입율이 증가 하는 추세입니다.

시기적인 전세 만기 물량들이 임대인의 기존 전세금에 월세를 가미한 현실 물량증가로 회전율이 다소 떨어지고 있으며 투자자들의 매수와 임대 동시 진행형이 증가하고 계절적인 비수기와 신혼들의 자금 부담 등이 임대차 성사율 저하로 이어지고 있습니다.

네 번째는 지역 내 가구 수 및 인구 유입 증가율의 둔화 현상입니다.

입주 물량의 부족과 기존 점유자들의 이동율과 외부로의 전입이 저조함에서 초래 되고 있습니다. 외부 유입 예상자들은 부영 임대 아파트의 입주 대기 정체 현상과 단기 매가 및 전세가 상승으로 지역 이주 회피 현상이 있기 때문입니다.

다섯 번째는 아파트 시장의 향후 전망은 어떻게 될 것인가에 대한 궁금증은 결론적으로 상당기간 대세 상승기는 지속 될 거라 보입니다. 언제까지? 얼마나? 왜? 어떻게는?

언제까지? 는 2012년 상반기 까지는 강보합을 유지 할 거라 보이며 그 원인의 기본 원리는 공급 부족이며, 추가로 상승 할 것이라는 심리적 착시 현상과 아파트 시장의 단기 주기가 3년으로 보았을 때 2009년 매입 물량의 도래시기로 볼 수 있으며 향후 정부의 금리 인상폭이 제한적일 가능성이 높기 때문입니다. 최고의 변수는 금리와 주변지의 흐름에 크게 영향을 받으리라 보입니다.

얼마나? 는 우리지역은 신도시로서 이제 전체 몸통의 그림이 완성 되어 가고 있는 과정임에 이제껏 지역 내 아파트 시장은 매우 저평가 되어 있었다는 점이며 작금의 현상은 제자리를 찾아 가고 있는 과정이기에 주변지 대비 추가 상승 여력은 충분 하다고 봅니다.

왜? 는 종합적인 측면에서의 지역 내 부동산 가치성이 매우 긍정적이고 현실성이 배가 되고 있기 때문입니다. 도로망과 개발 계획, 접근성 등이 실질적 가시권에 진입함에 시장의 물건들이 재평가 되어 호전적 현상이 초래 되고 있습니다.

또 하나는 최근에 지역 내 부동산 사무도 개설이 급증 하고 있다는 것입니다. 이는 저의 경험상 두 가지 결과가 도출되는데 긍정적인 요인은 재상승의 시작일 수도 있고 부정적인 요인은 최고점이 다가 오고 있다는 징후입니다. 먹구름이 많아야 비가 내리듯, 소나기를 어떻게 활용 할지는 여러분이 결정할 사항입니다.

어떻게? 는 두 요소로 구분 되는데 매수 희망자는 시장 진입을 적극 검토하시고 저평가 물량, 경매시장, 양극화 예상 물건, 급매물, 전세 안고 매수 등 접근로는 다양하기에 본인의 현황에 맞추시길 바라며, 때를 기다리시는 분은 2~3년간 임대로 계시다가 율하쪽 입주시기와 2011년도에 예상되는 율하 분양권 매입으로 안전형을 도모하시길 바랍니다.

이제 장유지역도 아파트 시장가의 3.3058㎡ 당 580만원에서 750만 원대로 형성됨에 지역, 단지별, 층수 등 양극화 시장의 현상이 진행되기에 현명한 판단과 자기 자본 비율을 높이는 지혜가 필요하리라 봅니다.

★상기 표현들은 필자의 개인적인 소견이기에 투자에 도움이 되었음 합니다.

자식을 군에 보낸 부모의 마음처럼 국내외적으로 매우 긴장의 연속선상에 우리들은 잔존 하고 있습니다. 계절적 건강에 유념들 하시고 항상 긍정적 마인드와 정열적인 행동으로 다들 행복한 공동체가 되었음 합니다.

사랑합니다..............김 재 곤 소장

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