도시및주거환경정비법이 바뀌고 다른 부동산 투자상품이 규제라는 직격탄은 맞은 풍선효과로 다세대주택이 처음으로 부동산 투자의 중심으로 떠올랐다.

전문가들은 뉴타운, 재개발 사업은 현 정부는 물론 서울시의 부동산 정책 방향에 가장 부합하는 사업 중 하나라는 점에서 여전히 투자 가치는 높다고 입을 모으고 있다.

부동산투자에 관심이 많았지만 “투자방향을 못잡아서 못하신분”, “투자하고는 싶지만 돈이없어서 못한다” 라는 생각으로 미뤄왔던 분들은 한번만이라도 이 글을 읽어보시길 바라는 마음으로 간략하게 적겠습니다.

▶ 장기 실수요 방식으로 접근

뉴타운·재개발예정지역 빌라투자는 소액 투자가 가능한 장점도 있지만 향후 추가 부담금 등까지 고려해 접근해야 한다. 단기성투자 측면보다는 향후 실거주 측면에서 접근하거나 아직 계획이 확정되지 않고 가격이 낮은 지역 위주로 장기적 관점에서 투자하는 것이 좋다.

뉴타운 공약이 정치 쟁점화된 이후, 신규 뉴타운 지정이 어려워질 수밖에 없고 일부 거품이 낀 지역은 호가가 조정될 여지도 있기 때문이다. 따라서 단기간에 지분 값이 너무 많이 오른 뉴타운지역 투자는 신중을 기해야 한다.

(1) 단기간에 고수익이 가능한 빌라신축부지 지분투자

대부분의 사람들은 빌라신축 이라고 하면 건축업자만 할 수 있고, 자금도 많이 들며 어렵다고 생각을 하나 공동투자로 쉽게 진행 할 수 있다.

소액투자도 가능하기 때문에 투자자 입장에서도 큰 부담이 없다.

투자자가 원할시 분양도 가능하며 단기투자로 자금 회전이 타 부동산에 비해 빠르므로 2차, 3차사업지 신축부지 재투자로 지속적인 수익창출이 가능하며 지분전환시 인근빌라시세보다 저렴하게 매입할 수가 있다.

또한 향후 뉴타운, 재개발 호재가 야기된다면 이만한 것이 없지않겠는가?

다만 주의할점은 서울시가 ‘재개발 지분 쪼개기’를 통한 투기를 막기 위해 7월 이후 뉴타운 등 재개발지역에서 준공되는 전용면적 60㎡ 이하 빌라에 대해 재개발아파트 입주권 부여 대상에서 제외키로 함에 따라 전용면적 60㎡ 넘는 빌라를 신축할수 있는 부지마련이 가장 큰 에로사항이다.

(2) 도시계획부지 부동산투자

도시계획 부지는 수도권지역 어느지역을 막론하고 공공사업(도로,공원,주차장,학교,동사무소..등등)으로 각자치구에서 부지를 현금청산을 한다.

현금청산시 20%~30%이상 차익이 발생되므로 높은 수익을 볼 수 있다. 수용기간은 통상 1년-2년 정도 소요가 된다.

(3) 재건축관련 단독주택투자

낡은 집을 허물고 아파트를 건립하는 재건축 사업이 아파트 지역에선 제자리걸음인 데 비해 단독주택가에선 활발하다. 규제가 덜하고 용적률(대지면적 대비 지상연면적 비율) 등 건축 여건은 낫기 때문이다.

사업이 순항하면서 재건축을 추진 중인 단독주택들의 집값도 오름세를 타고 있다.

이런 가운데 정부가 단독주택 재건축 규제를 풀기로 해 투자자나 실수요자들의 관심이 크게 늘 것으로 예상된다.

(4) 수도권재개발투자

서울 특히 강북지역의 뉴타운, 재개발관련 사업으로 인한 주택호가가 단기간에 너무 가파르게 오른건 사실이다.

개발계획이 없는 지역의 빌라도 덩달아 따라 올라가니 입지여건이 좋은 값싼 매물은 시간을 투자하지 않고서는 찾아보기가 힘들어졌다.

서울, 수도권, 지방 전국이 지역 특색을 살린 개발계획으로 각종 호재를 누리고 있다.

그 중에서 예를들자면 인천은 동북아시아 물류 허브 도시로 지정되어 미래의 성장도시 중의 하나로 부상하고 있다.

인천은 경제자유구역 지정, 송도-영종-청라지구 개발, 검단신도시개발, 지하철 연장과 교통개발계획으로 인천은 현재 공사중이다.

=> 경부고속도로 남부벨트에 비해 소외됐던 인천이지만 올해 공동주택 공시가격은 14.4% 올라 전국 시ㆍ도 중에서 최고를 기록했다.

제2외곽순환고속도로 인천~김포 구간(6월)과 제2경인고속도로를 연결하는 안양~성남 간 고속도로(10월)가 올해 착공하는 등 교통 호재도 있지만, 무엇보다 인천 구도심 재생사업 파급력이 크다.

인천시에 따르면 20일 현재 지구지정된 지역은 모두 179곳, 1294만㎡다.

△주거환경개선사업지구 12곳 △주택재개발 90곳 △주택재건축 45곳 △도시환경정비사업 20곳 등이다. 지정된 곳만 해도 여의도 면적 1.5배다.

7호선 연장계획은 서울시에서 온수역~ 부천~ 부평구청역을 잇는 7호선 연장공사를 착공할 예정이라고 발표함으로써 현재 가시화된 상태이다.

7호선 연장계획은 9호선개발, 분당선 연장 이후 세번째로 발표된 대규모 지하철 개발 안으로서 부천 중동 신도시와 인천 북부지역 교통난 해소에 도움이 되고 경인전철의 혼잡을 완화 시킬 것이다.

7호선이 연장될 경우 인천, 부천 지역에서 지하철을 이용하여 서울 강남권으로의 진입이 용이해지기 때문에 추가로 역세권이 될 지역에 호재가 예상된다.

한편, 7호선 연장라인은 부천 상동, 중동신도시와 새로 개발된 인천 삼산택지지구를 관통할 예정이므로 편의시설 등 생활환경도 양호해, 인천지역에서 내집마련을 할 수요자 및 강남권에 직장을 둔 수요자의 관심을 받을 것으로 기대된다.

수도권지역들도 특색을 살린 개발계획으로 각종 호재를 누리고 있다. 꼭 서울시만 고집할 필요는 없다.

2천만원~4천만원 으로 재개발지역에 투자를 할수가 있다. 하지만 서울지역에서는 들이밀곳이 없다.

소액으로도 부동산투자로 수익볼수 있는 기회는 얼마든지 잡을수 있다.

(5) 투자보다도 거주할 곳이 필요하다?

서울시에서 무주택자들을 위해 공급하는 장기전세아파트를 활용을 하라.

장기전세의 특장점.

주변 전세시세의 약 70% 미만의 가격
-2007년 5월 강서구 발산지구 59㎡ 8,800만원 (주변 전세시세의 52%)
-2007년 5월 송파구 장지지구 59㎡ 1억450만원 (주변 전세시세의 67%)

최장 20년에 이르는 전세기간
-전세계약기간은 2년으로 최장 20년까지 갱신할 수 있고, 전세금 인상률은 주택임대차보호법 및 동법 시행령에 따라 5% 이내로 엄격히 제한해 입주민들의 부담을 덜어줬다.

당첨 후에도 청약통장 재사용 가능하지만 단점은 청약요건이 까다롭고 세대원이 만을수록 유리해 젊은대상들은 불리하다.

청약없이 우선전세공급분은 특별공급을 이용하면 청약없이 100% 입주가 가능하다.

내가하고싶은것은 남들도 다 똑같이 하고싶은것이다. 하지만 남들이 모르는것을 내가 좀더 빨리 깨우친다면 앞서갈수 있다.

부동산 재테크는 꼭 돈이 많아야 할 수 있는 것은 결코 아닙니다. 주의깊게 보시면 소액으로도 수익볼수 있는 부동산 투자처는 얼마든지 있습니다.

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