2010부동산 시장이 궁금하다. 경기회복이냐, 더블딥이냐 혹은 인플레, 디플레를 두고 경제전문가마다 각기 말들이 다르기 때문이다. 분명한 점은 2010년도 부동산시장은 그 어느 때 보다 정부의 정책이 최대변수로 등장할 전망이라는 것이다.

진단컨대, MB정부의 부동산 정책은 참여정부의 정책실패를 거울로 삼고 있다. 지난 참여정부가 세금중과, 규제강화, 수요(억제)관리에 치중한 반면에 현정부는 세금감면, 규제완화, 공급확대정책을 기조로 삼고 있다.

참여정부는 글로벌 부동산 급등기에 소극양극화의 근본원인이 부동산가격 급등에 기인한다고 인식했다. 투기적 가수요를 강남권 재건축을 비롯한 버블세븐지역의 집값급등주범으로 본 것이다.

이 결과, 집값안정 및 이들 지역의 투기수요차단을 위해 초강력한 규제조치가 30차례 넘겨 나왔다. 그런데 MB정부는 출범부터 사정이 달랐다. 정권초기부터 경기불황에 시달린데다 경제살리기를 대선공약으로 내걸었다. 시장경제위주의 부동산 정책을 펼 수 밖에 없었던 데는 그럴만한 이유가 있었다는 뜻이다.

양 정부를 쉽게 비교, 설명하면 이렇다. 참여정부가 불평등 해소를 위한 서민주거복지정책을 지향했다면, 현정부는 실수요에 부합하는 주택공급으로 거래 활성화 및 수급안정에 정책의 초점을 맞추고 있다. 현정부의 이러한 정책기조와 방향은 결과적으로 글로벌 금융위기의 늪에서 우리 경제를 회생시키는 모범국가로 평가받는데 크게 일조했다. 미국, 영국등 선진국이 부동산붕괴의 위험에 노출된 반면, 국내의 주택시장은 폭락과정 없이 경기연착륙에 성공했기 때문이다.

요컨대, 2008년도 4/4분기에 미국 서브프라임모기지 사태여파로 일시적으로 급락했던 주택시장은 2009년 초부터 상승세로 반전했고 올해 9월까지 상승세가 이어졌다. 상승세는 역시 한강변 재건축,재개발단지가 주도했다.

재건축 이후 목동, 과천, 분당, 평촌 등 이른바, 버블세븐지역의 집값도 강한 반등을 보였다. 이러한 상승세는 2009년 상반기 들어 강북권을 비롯한 서울전역과 인천, 하남, 성남, 용인, 남양주, 의정부 등 일부 수도권의 확산됐다.

이러한 부동산 상승배경은 무엇일까? 정부의 각종 규제완화조치에다 금리인하, 유동성증가 등 경기확장정책과 양도세,종부세 인하 등 세제개편 그리고 실물경기 회복 등 여러 복합요인이 작용했다는 분석이 지배적이다.

하지만 집값상승은 2009년 9월 이후 정부의 금융규제를 불러오는 계기가 되었다. 올 한 해 동안 집값상승-금융규제조치로 인해 부동산 시장은 또 한 번 반전을 겪게 된다. 집값의 수도권으로의 확산을 경계한 정부가 강남3구 투지지역유지, 분양가상한제폐지를 보류한데다 금융규제조치를 서둘러 내놓은 셈이다.

이를테면, 2009년 10월부터 LTV(주택담보인정비율)과 DTI(총채상환비율)의 수도권 확대시행과 제2금융권 확대적용을 시행함으로써, 과거 위력을 발휘했던 전가의 보도를 다시 꺼내든 것이다. 아무튼, 금융규제약발로 2009년 4/4분기 이후 부동산시장도 거래가 끊기면서 강남권 재건축단지를 중심으로 재하락의 길을 걷게 된다.

그런 한편, 주식, 부동산자산의 재버블논쟁과 세계적인 더블딥가능성, 출구전략도 함께 논의 되고 있다. 정부도 친서민정책을 표방하면서, 소득세 감면 및 양도세 인하문제도 재검토 중이다.

한 마디로 글로벌 경기회복과 2010년 6월 지방선거를 앞두고 대내외적인 경제적, 정치적 환경변화에 따라 부동산 시장과 정책도 쫓고 쫓기는 숨바꼭질을 하고 있다. 한마디로 2009년도 부동산 시장을 정리하면, 정부 정책에 따라 시장은 상승과 하락 사이를 오가면서 방향성을 상실한 채 롤러코스트를 타고 있다 2010년! 부동산 시장은 과연 어디로 갈 것인가? 하는 점이다.

결론부터 말하면, 2010년은 상승요인과 하락요인이 충돌하면서 힘겨운 파워게임이 예상된다. 그런 가운데, 정책과 경기, 금리 등 거시경제지표의 큰 흐름(방향성)이 결정되고 2010년 봄 이사철 이후부터 주택거래가 살아나면서 상가-토지의 선순환 상승 싸이클이 출현할 가능성이 높다.

핵심변수 분석 결과, 2010년은 상승요인이 다소 우세

부동산 시장에는 정책, 금리, 경기, 수급, 심리, 인구통계추이 등 6가지 변수가 작동한다. 그 중에서도 내년 시장에 가장 큰 영향력을 미칠만한 핵심변수는 역시 정책과 금리, 경기흐름이다. 먼저, 금리부터 알아보자. 정책과 부동산 시장은 어떤 상관관계가 있을까? 주지하는 바와 같이 금리는 부동산 가격과 逆의 관계가 존재한다. 즉, 금리가 오르면 유동성과 주택수요가 줄어서 집값에 마이너스 요인으로 작용한다. 참고로 2010년도 출구전략으로 금리인상이 적극 검토되고 있고 호주 등 일부 국가는 이미 금리를 올렸다.

하지만 금리가 오르더라도 큰 폭 상승은 기대하기 어려운 현실을 감안할 때 영향력은 제한적일 것 같다. 또한, 경기회복기의 완만한 금리인상은 소득증가 요인을 감안할 때 부동산시장에 꼭 악영향을 미치는 것은 아니다.

두 번째 변수는 정부정책이다. 과거 경험을 되돌아 볼 때, 정책이 시장에 개입해서 얼마만큼의 영향력을 미치는 것일까? 그리고 어떤 정책이 시장안정에 가장 효과적이라고 말할 수 있을까? 주지하는 바와 같이 우리나라는 정책의 영향력이 절대적이다. 특히 경기호황기보다 불황기 내지 침체기 때의 정책 영향도는 더 커지는 분석이다.

경기가 어려울수록 사람들은 위험 때문에 정책에 더욱 민감해 질 수밖에 없기 때문이다. 금리, 세금 등 부동산 정책이 시장에 어떤 영향력을 미쳤는지는 ARIMA(아리마)분석을 통해 어느 정도 검증해 볼 수 있다.

참고로, ARIMA분석은 일정기간 주택가격의 적합치와 실측치의 차이를 분석하는 통계적 분석기법이다. 그런데 참여정부 이후의 ARIMA 분석결과를 종합하면 이렇다. 강남, 강북, 지방대도시 등 지역에 따라 다소 차이는 있지만 여러 가지 정책 가운데서도 재건축개발이익환수 등 재건축억제조치와 LTV, DTI 등 금융제한, 전매제한규제 등은 비교적 시장안정에 상당한 효과가 있는 것으로 드러났다. 반면에 신도시 등 택지개발확대, 소형이나 공공임대주택공급, 세금제도, 지방미분양해소책 등은 시장에 별다른 영향력을 미치지 못한 것으로 분석된다.

물론 신도시개발, 임대아파트공급확대 등 주택공급확대조치는 시장안정에 단기적 효과가 미흡한 이유는 나름 있다. 공급발표에서 입주시까지 장기간 시차가 존재하기 때문이다. 요컨대, 아리마 분석결과는 어떤 정부정책이 시장안정에 효과적인지를 추정해 볼 수 있다는 점에서 시사하는 바가 크다고 하겠다.

여기서 잠깐, 지난 2년간 MB정부의 부동산 정책을 살펴보자. 2008년 2월 출범이후 규제완화, 공급확대정책을 지향하면서 2년도 안된 짧은 기간내에 20차례의 각종 규제완화 조치를 발표했다.

이를테면, 장기보유 1주택자 양도세 특별공제확대를 포함한 3.20대책을 시작으로 지방 미분양해소대책, 재건축 활성화조치, 수도권 전매제한 완화, 양도세 및 종합부동산세대상 고가주택기준을 9억원으로 상향, 일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세기간연장, 보금자리 주택 150만가구공급, 도시형 생활주택공급, 수도권 투기지역 및 투기과열지구 해제, 전세금지원제도 등이다.

규제완화 초기에는 경기침체, 고금리 여파로 부동산시장의 반응은 미미했던 게 사실이다. 하지만 위에서 기 언급한대로 연달아 터져 나온 금리인하, 약 800조가 넘는 유동성증가, 각종 규제완화조치와 재정확대 등 경기확장정책이 전방위적으로 시장을 부양하면서 주식시장과 함께 부동산 시장도 상승곡선을 그리기 시작했다.

특히, 양도세와 종부세 등 세금인하 및 주택담보대출금리하락은 실수요자의 투자심리를 호전, 주택수요를 진작시키기에 충분했다. 도시재생사업의 일환으로 추진된 재건축 재개발활성화 계획, 보금자리 주택공급도 거래정상화 및 시장분위기 일신의 일등공신이다.

그 밖에도 경기흐름, 수급등도 부동산 시장의 중요변수임은 틀림없다. 2010도 경기는 더블딥 우려가 존재하는 것도 사실이지만 우리경제는 제 2의 글로벌 위기가 재발하지 않는다면 현재로선 4~5% 정도의 경제성장률이 예상된다.

내년도는 가처분 소득이 증가해서 주택 구매력이 커질 수 있다는 뜻이다. 그리고, 주택의 수급구조를 살펴 볼때, 수도권 및 전국적으로는 예년에 비해 분양물량 및 입주물량이 다소 늘어나 집값안정에 한 몫 할 것 같다. 다만, 서울은 입주물량이 약 3만 5천가구, 멸실 물량 약 5만가구로, 공급부족내지 수요초과 현상이 지속될 것 같다.

끝으로 800조의 풍부한 시중부동자금, 특히 22~30조에 이르는 각종 토지보상비는 뇌관의 핵으로 등장할 전망이다. 과거 통계를 볼 때 토지보상비의 40~55% 정도는 부동산으로 재 유입되기 때문이다. 2010년의 상가와 토지시장이 다소 들썩일 개연성이 제기되는 이유다. 이를 종합하면 2010년 부동산 시장은 하락요인보다 상승요인이 다소 우세하며, 부동산자산에 대한 투자심리는 여전히 살아있다는 결론이다.

향후 정책은 속도조절 통해 탄력적 시장개입 예상

앞서 살펴본대로 2009년 시장은 정책이 지배한 한 해였다. 2010년 부동산 시장의 미래도 결국 정책에 달려 있다고 해도 과언이 아니다. 따라서, 우리의 주된 관심사는 정부가 2010년에도 계속해서 규제완화- 공급확대정책을 내놓을 것인가? 하는 점이다.

이 부분에 대한 해답을 구하기 위해서는 먼저 주택시장에 영향을 미치는 핵심변수 중 실물경기 예측을 먼저 따져보는 것이 순서이다. 부동산도 경제재이므로, 궁극적으로는 소득에 수렴한다. 국내외 경제기관이 전망한 자료를 기초로 2010년 실물경기를 예측해보면 크게 2가지 시나리오로 요약된다.

첫째, 2009년의 경제위기의 터널이 끝나고 2010년부터 경기회복이 가시화 될 경우를 가정해보자. IMF(국제통화기금), KBD, 삼성경제연구소 등 국내외 경제기관의 예측대로 우리경제가 3%이상의 경제성장률을 나타내고 환율급등, 금리급등, 유가급등 등 소위 3대 대형돌발악재만 발생하지 않는다면, 당연히 주택 등 부동산 시장도 상승추세가 지속될 것이다.
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다만, 강남권 부동산가격이 단기 급등한데다 소득증가율이 높지 않고 고실업율, 금리인상, 미국상업용부동산 붕괴우려, 더블딥(이중침체)가능성등이 존재하는 만큼 상승폭은 크지 않고, 제한적일 것이다.

둘째, 반대로 세계경제가 재차 더블딥에 빠지면서, 수출에 의존하는 우리경제도 큰 타격을 입게 되고 경기불황이 지속될 경우를 가정해보자. 이 경우 주식, 환율 등 금융시장은 물론, 부동산시장도 상당한 충격이 불가피해 보인다.

즉, 부동산시장도 한두차례 출렁이면서 가격조정을 겪을 가능성도 있다는 뜻이다. 그렇지만 IMF, 서브프라임사태 등 과거의 학습효과를 생각하면, 부동산에 주는 충격의 정도는 그리 클 것 같지는 않다. 작년 하반기 글로벌 금융위기 때보다는 덜할 것으로 예상된다.

2010년 매매가는 5% , 전세가는 10% 내외 상승전망

한편, 국내 집값수준은 중국, 홍콩, 베트남, 필리핀, 말레이시아 등 아시아의 이머징 마켓에 비해 그리 높은 편은 아니다. 미국 영국 등 선진국의 주택시장도 하락세가 둔화되고 판매지수가 늘어나는등 안정세를 찾고 있는 점도 정적이다. 특히 우리는 2007년초부터 집값이 본격적으로 하락함으로써 지난 2001년부터 5년 동안 쌓였던 부동산거품이 상당히 제거된 상태이다.

따라서, 일부에서 우려하는 바와 같이 2010년 이후 집값이 폭락 내지는 급락할 확률은 그리 높지 않다는 판단이다. 2010년 부동산 시장을 전망하면, 급등 혹은 급락보다는 경기변동에 동반한 완만한 상승이 예상된다. 이는 경제성장률만큼의 부동산 가치상승이 충분히 가능하다는 얘기다.

때문에, 2010년 부동산정책도 큰 변동성보다는 미세조정(FINE TUNING)에 그칠 전망이다. 다시말해, 규제완화-공급확대라는 큰 틀속에서 실물경기흐름과 금융환경에 따라 시장에 탄력적으로 개입할 것으로 기대된다. 이를테면, 부동산 자산버블 내지 과열조짐이 나타날 경우 재건축?재개발이익환수조치, 금리인상, 대출규제조치 등 수요억제정책은 더욱 강화될 것이다.

반대로 부동산침체 내지 하락이 지속될 경우, 그간 보류했던 분양가상한제폐지, 강남3구 투지지역해제 등 규제조치를 포함하여 다주택자 양도세 중과제도 감면, 전매제한 완화, 재건축 활성화조치 등 실수요를 자극하는 규제완화책이 급물살을 탈 가능성이 높다.

또한, 2010년에는 지방 선거가 있는 만큼 경제적 환경 외에도 정치, 사회적 여건변화에 따라 규제완화의 폭과 속도는 달라질 수도 있다. 결론적으로 2010년 정부의 부동산정책은 실물시장흐름과 부동산 시장의 향방 그리고 여론 향배 등에 따라 탄력적으로 대응할 것으로 전망된다.

이에 따라 부동산 시장도 재건축 재개발, 역세권, 보금자리주택단지, 신도시 등 일부 국지적 상승은 있겠지만 전반적으로 U자형 완만한 상승추세가 전개될 확률이 높다. 하지만 복병도 있다. 매매시장과 달리 전세시장은 안정권에서 이탈될 가능성도 높기 때문이다.

서울을 비롯한 수도권과 대도시지역을 중심으로 경기상승-수급의 불균형요인이 커지면서 그 어느 때 보다 전세가격 불안정성이 높다. 따라서, 2010년도는 집 없는 서민들의 고통이 커질 수 있는 만큼, 범정부차원에서 무주택, 저소득층을 위해 특단의 서민주거안정대책이 요구되는 한 해가 될 것 같다. 아울러 무주택자도 정부에만 의존하지 말고 적극적이고 창조적인 내집마련 전략도 함께 세워야 한다는 결론이다. 주택은 우리의 삶의 질과 행복지수를 결정하는, 말 그대로 소중한 보금자리다.

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