박연차 전 회장 매입했던 터미널 부지
신세계 사들인 후 지구단위계획 변경
교통영향평가·대책 부실에도 심의 승인
상인 상생협약 미체결 상태 "건축 허가"

■ 신세계, 왜 땅을 샀나
박연차 전 태광그룹 회장은 내외동 김해여객자동차터미널 부지를 2002년 당시 토지공사로부터 340여억 원에 사들였다. 다른 사람이 샀다가 돈을 지불하지 못하자 전매형식으로 매입했다. 이때부터 이미 부지를 용도변경해 대형 유통시설을 짓는다는 소문이 나돌았다. 그러나 박 회장은 2010년 신세계에 899억 원을 받고 이 부지를 되팔았다. 이때 박 전 회장이 챙긴 차익은 무려 559억 원이었다. 8년 정도 땅을 들고만 있었는데도 엄청난 돈을 번 셈이다.
　
그렇다면 신세계는 왜 박 전 회장에게 수백억 원을 안겨주면서까지 터미널 부지를 사들였을까. 신세계가 매입할 당시 해당 부지는 2009년의 도시계획에 따라 '자동차 정류장' 용도로 지정돼 있었다. 지구단위계획 변경 없이는 터미널 이외에 다른 용도로 활용할 수 없는 상황이었다. 지구단위계획은 한번 만들면 5년 이내에는 변경할 수 없다. 따라서 원칙대로라면 오는 2014년이나 돼야 바꿀 수 있었다. 신세계가 땅을 다른 용도로 개발하려 해도 4년 이상 기다려야 하는 처지였다.
　
그런데도 신세계는 주저하지 않고 땅을 사들였다. 어떻게 그런 자신감을 가질 수 있었을까. 김해시는 처음에는 용도변경에 대해 부정적 견해를 나타냈다. 그러나 김맹곤 시장이 시정을 맡은 후 지난해 2월 전격적으로 도시계획위원회를 통해 지구단위계획 변경안을 통과시켜 버렸다. 신세계가 땅을 사들인 뒤 2년만에 온갖 반발을 무릅쓰고 용도변경이 이뤄진 것이다. 신세계의 자신감이 오랜 기업 운영을 통한 확실한 투자감각에서 비롯된 것인지, 아니면 다른 '약발'의 효과를 믿었던 데서 온 것인지는 아직까지는 명확하지 않다. 다만, 유력한 증언들이 잠복해 있긴 하다.
　
어쨌거나 신세계는 앉아서 땅값 상승으로 인한 시세 차익을 즐기게 됐다. 부동산 업계에 따르면 땅값 상승분은 1천억 원이 넘을 것이라고 한다. 당시 가야대 도시개발학과 이용희 교수는 "터미널 부지 용도변경은 누가 봐도 특혜다. 상업용지로 용도를 변경할 경우 땅값이 상승해 신세계는 큰 시세 차익을 누릴 것"이라고 지적하기도 했다.
　
■ 용도변경, 정당했나
원래 지구단위계획은 5년마다 바꿀 수 있지만 김해여객자동차터미널 부지의 경우 3년만에 변경됐다. 그 이유에 대해 김해시 윤정현 교통환경국장은 "국토부가 2011년 5월에 불가피한 경우 (미리) 바꿀 수 있다고 유권해석을 내렸다. 그래서 바꿔줬기 때문에 특혜라고 볼 수 없다"고 주장했다. 이 말은 아리송하다. 국토부 말은 바꿔줘도 되고, 안 바꿔줘도 된다는 이야기다. 그런데 김해시는 바꿔주는 쪽으로 해석했다.
　
용도변경 타이밍은 절묘했다. 인구 50만 명 이상 되는 도시는 자치권한을 이용해 광역자치단체의 승인을 거치지 않고도 도시관리계획을 직접 변경할 수 있다. 김해는 지난해에 인구 50만 명을 돌파했다. (사실 인구 산정이 정확한지에 대해서도 면밀한 조사가 필요하다. 이 문제는 별도로 다루기로 한다.) 그 순간이 지나자마자 김해시는 터미널 부지 용도를 변경해줬다.
　
여기서 잠시 돌이켜보자. 국토부는 왜 김해시가 빌미로 삼을 수 있고, 대기업인 신세계에 유리한 이런 해석을 내렸을까. 최근 서울의 한 언론사 기자가 신세계 용도변경 특혜 관련 내용을 취재했다고 한다. 하지만 이 기자는 회사의 지시에 따라 취재를 중단했다. 그가 취재하면서 확보한 자료 중 일부가 <김해뉴스>에 흘러 들어왔다. 왜 이 언론사는 취재를 중단했을까? 어떤 로비 때문은 아닐까?
　
■ 교통영향평가, 부실이었다
김해여객자동차터미널 부지가 용도변경돼 대형유통시설로 활용되려면 교통영향평가를 거쳐야 한다. 그런데 이 교통영향평가라는 게 엉터리 중에서도 엉터리였다. 김해시의회에서도 이에 대한 지적이 제기될 정도였다. 교통영향평가 심의위원회에서는 신세계의 교통대책이 부족하다고 지적하며 조건부 승인 결정을 내렸다. 신세계는 이를 거의 수용하지 않은 채 수정안을 제출했는데도 심의위원회는 이를 최종승인 했다. 일반 시민들로서는 도저히 이해하기 힘든 일이 아닐 수 없다.
　
또 신세계와 전통시장 상인들 사이에 상생협약이 맺어지지 않았는데도 김해시는 문제가 없다며 건축허가를 내주려 한다. 김해시는 "건축법상으로는 상생협약과 상관없이 건축허가를 낼 수 있다"고 주장한다. 김해시가 만든 '유통기업 상생발전 및 전통상업보전구역 조례'가 무색해지는 대목이다.
　
<김해뉴스>가 확보한 자료에 따르면 신세계는 부지비와 공사비 등 총 2천980억 원을 들여 백화점과 이마트 등 대형유통시설을 짓는다. 그리고 백화점 1천800억 원, 이마트 900억 원 등 총 2천700억 원 정도의 연매출을 기대한다고 한다. 이미 땅값 상승으로 천문학적인 돈을 번 상황인데 이에 더해 대형유통시설 매출로 엄청난 이익을 챙길 수 있게 된다. 과연 이 돈은 누구의 호주머니에서 충당되는 것인가? 정당한 기업활동의 대가인가, 아니면 특혜의 부산물인가?