나는 이미 7년전에 부동산 앞날을 예견하며 소형 아파트를 사라고
글을 적은 적이 여러번 있었다 .
한참 대형 아파트가 인기를 올리던 시절에
소형 아파트가 향후 몇년 뒤에 돈이 될거라고 말이다...

이제는 최고 정점에 소형 아파트가 오르고 있는 가운데
향후 3년 이후 부동산 투자 전망을 해본다
아파트투자를 줄이고 2-3년내 상가로 부동산투자를 전환을 하라고

그이유는

첫째로 우리나라 젊은이들이 돈벌이로 셀러리맨이 쉽지 않기 때문에
기회가 된다면 장사를 했어 성공하고싶어하는 분위기로 옮아가기 때문이다 ..
( 대기업에 취직하려니 하늘에 별따기이고 화이트칼러는 평생을 보장해주지
못하기 때문이다 ..경기가 조금 안좋으면 희망퇴직 명예퇴직 등등
말 그대로 요즘 세대에게는 평생 직장이 없다)
둘째 2014년을 깃점으로 2차 산업과 사무 관리직에 종사했던 베이비 붐 세대들이
대거 은퇴를 하기 시작하기 때문이다
이 베이붐 세대들은 아직까지 돈을 벌어야 할 나이다
말이 정년퇴임이지 아직도 돈들어갈 구석이 많다
그리고 향후 최소 30년 노후를 위해서 돈을 벌어야 한다
물론 연금이 있지만 향후 10년뒤에 어찌 될지 모르는게
연금이다 .. 사실 연금만 가지고 편안한 노후 생활 보장 못한다는거다
그래서 말인데 베이붐 세대 대부분 은퇴싯점에 아파트 한-두채에
투자 종잣돈을 조금 가지고 있는 실정이다 .
그래서 이돈으로 제2의 살림 밑천을 마련해야하는데...
넘밑에 일할 나이는 아니다 보니 자기 사업이나 자영업을 할 수 밖에 없다

그리고 마지막으로 현재 자영업이나 소상공인들에게 유리한 법망들이 생기고 있다
거리제한이라던지 대기업 골목상권 진출 막는 법들이 생기고 있는 것이다
지금은 자영업자들이 경기가 안좋다 보니 서로의 경쟁때문에 폐업이 늘지만
조만간 2-3년뒤에 다시 자영업이 성업 할거다 물론 하더라도 단독이 아니라
협동 조합설립등으로 우후죽순처럼 생겨 날거다

그럼 위의 세가지를 가만히 보면 어디다 부동산 투자를 할건지 답은 뻔하다
바로 상가다 그러나 상가 투자라고 무조건 하면 낭패다
상가라는 특성상 아파트와 달리 투자돈이 크고 특정 지역에 한정되어 있기 때문에
신중해야 한다

상가 투자시 고려해야 할 부분이 많다
고객층이 누구이며 , 언제 시간대가 피크 시간대인지에 따라 상가와 장사 항목이
정해지기 때문에 상가에 투자하는것이 아파트 부동산 보다 2배이상 어렵다
그리고 상가는 매매와 분양 또 권리금을 노리는 임대라는 투자항목이 하나더
추가 된다
통채로 건물을 사면 제일 좋은데 그러자면 웬만한 부자 아니고는 힘들다..
그래서 여기에서는 상가 건물 통째 투자는 제외 하기로 한다

상가 투자시
첫째 기존의 중심상가 보다는 신규 상업지의 상가를 택하라
왜냐 하면 특별 프리미엄을 더해줘 투자금 배로 차이가 난다

둘째 제일 좋은 곳은 야간 유동 인구가 많은 곳의 상가다
야간업종을 하는 장사가 돈이 되기때문에 상가를 팔거나
임대로 놓기가 쉬워진다

셋째 한가운데 중심 상가보다는 게으른 젊은이들이 모여 있는
원룸 촌이나 오피스텔 근처의 상가에 투자해라
: 임대 수익도 노려보지만 직접 장사를 하면 좋기 때문이다

넷째 상가內 같은 건물이라도 돈을 조금 더주고 사거리 각지를 택하라
(같은 건물이라도 임대 수익이나 환금성이 배로 차이가 난다 )

다섯째 먹는 장사가 아니라면 큰평수보다 작은 평수를 택하라
요즘은 냉난방을 하지 않으면 장사가 안된다고 보면된다
그런데 큰평수의 장사는 배보다 배꼽이 커기 때문에
( 전기세, 난방비가 향후 많이 오를거다)
음식점은 특정 시간이나 특정 요일에 한꺼번에 고객이 몰리기 때문에
큰평수가 아니면 규모의 경제에서 이기기가 쉽지 않다

여섯째 상가는 층이 높은 건물이 좋으나 2층 이상에는 가능한한 투자하지마라
임대나 매매시 특정용도로 밖에 사용 못하므로 업종의 한계가 있다


그럼 여기까지 다음에 또 연구해서 추가로 글을 적을께요...