재테크가 주부들의 필수 과목이 된 지 오래다. 전략이 필요한 시대다. 언제 경기가 좋아질까, 신문 경제면만 살핀다고 될 일이 아니다. 기회는 평소 준비를 한 사람에게 오는 법. 부동산시장 흐름을 읽는 눈, 내집 마련의 기회를 잡는 눈을 기르기 위한 부동산 전문가 김진섭 박사의 지상 특강을 시작한다.

인간의 욕구 충족 5단계 이론

미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로에 의하면 인간의 행동을 유발하는 동기를 대략 5단계로 나눌 수 있다. 이를 일반적으로 욕구충족 5단계설이라 부른다. 생리학적인 욕구, 안전에 대한 욕구, 사랑에 대한 욕구, 존중받고자 하는 욕구 그리고 마지막으로 자아실현의 욕구가 이에 해당된다.

매슬로에 따르면 인간은 하위의 욕구가 충족됨에 따라 상위의 욕구를 충족시키고자 하는 정서적 위계수준이 의식을 지배한다고 한다. 예컨대 당장 먹을거리가 없어 굶주리는 사람이 누군가로부터 존경을 받기 위해 크게 애쓰지는 않을 거라는 말이다.

범죄의 역사를 연구한 콜린 윌슨은 이러한 매슬로의 이론을 자신의 연구에 적용시켜 많은 부분에서 일치하는 결과를 얻어내기도 했다. 중세를 벗어나 산업화가 신속하게 진행된 19세기 말경 유럽의 경우, 섹스와 관련된 범죄가 성행했고, 20세기에 들어서는 자존심과 관련된 범죄가 크게 늘어난 점 등이 바로 그것이다.

1960년대 「동기화와 인격」이라는 저서를 통해 세상에 알려지게 된 매슬로의 욕구충족 5단계 이론은 오늘날에는 일반인들에게도 많이 알려져 거의 상식처럼 되어 있다. 그런데 이와 같은 인간의 행동 동기에 대한 이론이 부동산과는 어떻게 연관되는 것일까? 매슬로의 이론이 전적으로 맞느냐, 그렇지 않으냐의 논란을 떠나 현재 가장 광범위하고 보편적으로 활용되고 있는 이론이 우리의 부동산 활동과 어떻게 연관되는지를 살펴보는 것도 나름의 의의가 있는 고찰이 되리라 생각해 몇 가지 관련성을 제시해보고자 한다.

결과는 놀랍게도 욕구충족의 모든 단계에 걸쳐 부동산이 매우 밀접하게 관련 있는 것으로 나온다.
5단계 중 첫 번째 가장 기본적인 욕구는 생리적 욕구다. 공자는 이를 '식색(食色)은 생야(生也)'라 표현했다. 식욕과 색욕은 살아 있다는 증거라는 뜻으로 해석되는데 먹는 것과 섹스를 말한다. 말할 것도 없이 부동산의 가장 큰 분야를 이루고 있는 토지는 생산의 원천이다. 한때 유행했던 농협의 슬로건 '신토불이'도 이러한 점을 말해주고 있지만 부동산과 인간의 생리적 욕구는 떼려야 뗄 수 없는 관계임이 분명하다.

두 번째 욕구는 안전에 대한 욕구다. 비바람을 막아주는 지붕을 말하는데, 즉 집이다. 토지와 함께 부동산의 양대 산맥을 이루고 있는 주택을 말한다.

먹을거리와 집이 해결되면 다음은 사랑에 대한 욕구로 향한다. 세 번째 욕구다. 사랑에 대한 욕구는 다른 말로 귀속감과 연대감이라 표현할 수도 있다.

그런데 '사랑에 대한 욕구와 부동산은 어떻게 연관시킬 수 있을까?'의문든다. 그러나 일반적으로 '내집 마련'이라고 하는 점을 곰곰이 생각해보면 단순하게 안전의 욕구 수준에만 머무르지 않는 개념이라는 점을 알게 된다. '내집'은 단지 나 혼자만의 안전과 휴식만을 위한 장소가 아닌 내 가족(혈연)과 함께 행복을 꾸려나갈 보금자리라는 것을 고려해볼 때 이는 바로 사랑에 대한 욕구와 연결된다고 할 수 있다. 이 점에서 향우회와 같은 지역적인 개념의 귀속성도 있다. 내가 속한 모임에는 내가 자란 고향의 사람들이 함께하고 있다는 것. 특히 우리나라 사람들이 가장 중요하게 추구하는 욕구 중 의 하나다.

매슬로도 인정한 대로 보통사람들은 대부분 5단계까지의 욕구 수준에 도달하지는 못하고 4단계 수준에서 만족하며 머문다고 한다. 바로 존경에 대한 욕구다. 타인으로부터 인정과 존경을 받고자 하는 욕구 단계로, 명예욕이라 불러도 무방하다. 하위 수준의 욕구를 충족시킨 사람은 어느덧 누군가로부터 존경을 받고 싶다는 욕심이 생긴다. 이 욕구도 의외로 강력한 면이 있는지 일부의 사람은 존중받지 못함으로써 열등 콤플렉스까지 생긴다고 한다.

지금은 식별하기가 어렵지만 예전에는 자동차의 번호만으로 그 차의 주인이 어디에서 사는지 대략 짐작할 수가 있었다. 사정이 그런지라 사는 집은 서울의 변두리에 있지만 자동차 번호만은 무슨 수를 쓰든 꼭 강남 지역 번호판으로 만들고야 마는 사람도 있었다. 부동산은 그 위치가 어디냐에 따라 그 사람의 신분과 능력을 과시하는 수단이 되기도 한다. 이것이 누군가로부터 존경을 받고자 하는 욕구와 부동산과의 연관성이라 할 수 있을 것이다.

개발이라는 행위는 부동산의 가치를 최대한 상승시키는 일이기도 하지만 인간 욕구의 최종 단계라 일컬어지는 자아실현의 유효한 수단이 되기도 한다.

자아실현이란 자신 위주로 문제를 해결하고 창조하며 성취시켜 나가는 것을 말한다. 예술가들이 최고의 작품을 완성시키기 위해 자신의 몸까지 희생하는 것을 보면 자아실현의 욕구도 인간에게 만만치 않은 동기가 되는 것 같다.

부동산 개발도 이와 유사한 행위에 속하는 일이다. 길도 없는 척박한 토지를 개발해 아름답고 살기 좋은 전원주택으로 만드는 일, 초고층 건물을 실용적이면서도 우아한 디자인으로 개발해 도시를 아름답게 만드는 데 일조하는 것도 역시 자아실현의 한 방편이라 볼 수 있으니 말이다. 부동산 개발을 통해 자아실현의 한 수단으로 삼는 것도 격조 높은 예술가에 비해 결코 뒤지지 않는 일이라 여겨진다.

지금까지 제시한 논리가 다소 무리한 짜맞추기식 억지가 전혀 없다고 할 수는 없겠으나 대체적으로 인간의 모든 욕구 수준 단계에서 부동산이 예외 없이 연관되어 있다는 것을 볼 때 우리의 삶에서 부동산과는 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계성을 가진다고 하는 점만은 분명하다.

부동산 경기의 회복은 경매시장부터

앞에서 살펴본 바와 같이 우리의 삶과 부동산이 밀접한 관계성을 가진다고 볼 때, 부동산은 분명히 투자의 대상이다. 다만 지분 쪼개기나 알박기, 기획 부동산이라는 이름으로 수 배에서 수십 배의 폭리를 취하는 행위, 미등기 전매 등 타인에게 피해를 입히거나 시장의 혼란을 가져오게 하는 행위는 투자가 아니라 투기이며 범법 행위에 속한다고 할 것이다. 이제 부동산 투자도 투기라는 오명을 벗고 정상적인 경제활동의 한 분야로 자리 잡기 위해서는 부동산 관련자들의 인식 전환과 부동산관의 변화에서부터 시작되어야 한다.

부동산 투자의 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 유효한 방법 중의 하나로 법원 경매를 꼽을 수 있다. 작년 하반기부터 시작된 세계적인 경제위기로 인해 현재 우리나라의 부동산 시장도 침체 국면에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있지만, 경매 법정의 열기는 사뭇 뜨겁다. 부천지원의 경우 100대 1 이상의 경쟁률을 보인 아파트가 있었을 정도다. 경매시장의 열기가 일반 부동산시장으로 퍼져 나갈지, 아직은 시기가 이른지 속단할 수는 없지만 아무튼 부동산 경기의 회복은 경매시장으로부터 시작되리라는 것은 거의 확실하다.

왜 많은 사람들이 경매 부동산에 투자할까? 당연히 많은 돈을 벌기 위해서다. 시세보다 싸게 사서 제값에 혹은 더 비싸게 팔아 수익을 올리는 가장 기본적인 투자 수단으로써 가장 안전하고 확실한 방법이기 때문일 것이다. 더불어 경매를 앎으로써 자신의 재산도 지키는 방법을 터득할 수도 있다. 특히 경기가 침체 상황일 때는 경매의 매력이 더욱 크다.

일부에서는 "남의 가슴에 대못을 박는 행위"라며 경매 투자에 대한 부정적인 생각을 갖고 있기도 하다. 파산해 길거리로 쫓겨날 지경에 이른 채무자, 자신의 전 재산인 보증금을 되돌려 받지 못하고 집을 비워야 하는 세입자의 안타까운 형편을 생각해보면 부분적으로 맞는 생각일 수도 있다.

이렇듯 선의의 피해자로 여겨지는 임차인을 보호하기 위해 임대차보호법이 존재한다. 세입자가 자신의 재산 보호 차원에서 몇 가지 안전장치만 잘 하면 설령 사는 집이 경매로 넘어간다 하더라도 임차보증금을 회수하는 데는 아무런 문제가 없도록 보장한 법이다. 경매 낙찰시 계약 전 등기부등본 확인, 동사무소 전입신고 및 확정일자날인과 같은 간단한 행위만 소홀히 하지 않는다면 자신의 재산을 지킬 수 있다. 경매로 인해 피해를 보는 대부분의 임차인들은 계약 전에 등기부등본을 통해 선순위의 권리관계를 확인하지 않았거나, 계약서에 확정일자를 받지 않았거나 받았더라도 법원의 통지에 무관심해 배당신청을 하지 않은 경우다. 이와 같은 사항을 숙지한다면 자신의 권리를 지킬 수 있다는 것을 명심해야 한다.

또 만약 내가 채권자라면 어떻게 할 것인가도 생각해야만 한다. 한시라도 빨리 내 돈을 돌려받고 싶지만 채무자가 차일피일 미루고 이자도 안 주는 상황에서 달리 방법이 없지 않은가? 결국 경매라고 하는 최후의 방법을 선택할 수밖에 도리가 없다. 혹여 어두운 세력의 힘을 빌려 돈 받을 생각일랑은 꿈에서라도 해서는 안 된다. 빚 받으려다가 감옥에 가는 수가 있다.

결국 당사자 간에 해결하지 못하는 채권채무 관계를 국가기관인 법원이 나서서 이를 최종적으로 해결해주는 절차가 경매제도인 것이다. 만약 이 제도가 없다면 개인 간에 폭력이라도 동원해 해결하려 들 것이고, 돈의 흐름은 크게 왜곡되어 경제에 엄청난 부작용을 미칠 것이 틀림없다. 이처럼 경매는 다소의 문제점을 안고는 있지만 사회, 경제적으로 꼭 필요한 제도라 하지 않을 수 없으니, 우리가 경매 부동산에 투자하는 일에 대해 조금이라도 양심에 거리낄 일이 없다는 것이다.

경매 투자, 쉽게 접근할 수 있는가?

경기의 호·불황에 관계없이 경매 투자는 언제라도 매력적이다. 부동산을 싸고 안전하게 획득할 수 있기 때문이다. 특히 2002년에 제정된 '민사집행법'은 누구나 어렵지 않게 경매에 참여할 수 있도록 보장해주어 최근에는 많은 사람들이 경매 투자로 수익을 올리고자 한다.

부동산 경매는 쉽다. 다만 몇 가지 전제조건이 충족됐을 때라야 진정으로 쉽다고 할 수 있다. 말소기준권리를 찾아 이보다 먼저 설정된 권리가 있는지, 법정지상권이나 유치권, 분묘기지권과 같은 인수되는 권리의 여부를 찾아내는 권리분석, 물건의 하자, 접근성, 주변 상황 등 임장활동을 통한 물건분석, 시세와 금융비용 등을 모두 고려한 수익성 분석 등과 같은 치밀한 분석 행위가 전제되어야 한다. 쉽지만 공부가 필요한 이유가 이러한 전제조건을 충족시키기 위해서다.

경매 대비책으로는 시중 서점에 나와 있는 수많은 경매 관련 서적을 통해 독학하는 방법, 최근 많이 늘어난 유·무료 경매 강좌를 수강하는 방법, 각 대학에 개설된 평생 교육 강좌의 경매 과정을 통해 공부하는 방법 등이 있으니 자신의 조건에 적합한 방법을 선택하면 되겠다. 약간의 노력만 한다면 2~3개월이면 대략 경매 요령을 터득하게 된다.
하지만 가장 중요한 것은 실전을 통해 자신감을 갖기 전에는 꼭 경매 전문가와 상의하고 실행해야 한다는 것. 쉽긴 하지만 자칫 한순간의 실수로 수천만원에서 수억원에 이르는 재산의 손실을 가져올 수도 있는 함정이 도사리고 있는 것 또한 경매다. 이것이 실전에 앞서 전문가의 지도를 받아야 하는 이유다.

지금은 경매 투자의 적기인가?

미국의 부동산 재벌 도널드 트럼프는 언제 부동산을 살 것인가를 묻는 질문에 "지금 사라"고 대답했다고 한다. 저절로 고개가 끄덕여지는 대답이라 생각된다. 부동산은 특성상 장기적으로는 항상 상향곡선을 그린다. 단기적으로 상승과 하락을 거듭하기는 하지만 5년 이상의 주기를 놓고 보면 언제나 올라간다. 지금 사놓고 기다리면 부동산 가치는 올라간다. 한정된 토지에 계속 늘어나는 인구를 놓고 볼 때 어쩌면 지극히 당연한 일이다.

하지만 일반적인 투자에서는 꼭 그렇지만은 않은 것 같다. 빨리 수익을 내고 싶어 하는 단기 투자자들이 많기 때문이다. 심지어는 계약 후 등기도 하기 전에 팔고 싶어 하는 사람도 있다. 미등기 전매는 위법이지만 그 정도로 빨리 수익을 올리고 싶어 한다는 것이다.

일반적인 부동산 투자의 요령으로 '무릎에서 사서 어깨에서 팔라'는 격언이 있다. 물론 '바닥에서 사서 상투에서 판다'면 훨씬 수익이 크겠지만 어디가 바닥인지, 어디가 상투인지를 객관적으로 판단하기는 전문가들에게도 여간 어려운 일이 아니다. 그래서 수익성은 상대적으로 낮을지라도 비교적 판단하기 쉬운 무릎과 어깨를 지적하는 것이다. 물론 그 판단도 쉬운 일만은 아니다. 여러 가지 객관적인 사실을 토대로 면밀히 분석한 후라야 나름의 정확한 판단이 나올 수 있다. 거래량의 추이, 부동산 규제와 관련한 정책, 낙찰율, 낙찰가율, 경기지수 등의 각종 판단 기준을 잘 활용해야 한다. 어려워 보이지만 요즘처럼 인터넷이 발달된 정보화 사회에서는 그다지 어려운 일만도 아니다.

또 주식이나 다른 투자와는 다르게 부동산 투자는 오직 매매차익만을 목표로 하지 않는다. 개발이라는 매우 유용한 방식이 있다는 것이다. 예컨대 길도 없는 맹지 임야를 싼값에 낙찰받아 길을 내고 군데군데 있는 분묘를 처리하고 인·허가와 더불어 토목공사가 이루어진다면 단순한 매매차익이 아닌 훨씬 큰 개발이익을 기대할 수도 있다. 쉬운 일이 아니긴 하지만 남보다 한발 더 앞서가는 노력과 의지만 있다면 충분히 이를 달성할 수가 있다.
그렇다면 지금이 경매 투자의 적기인가? 대답은 다음과 같다.

현 정부의 정책 근간은 부동산시장과 건설경기의 활성화임이 틀림없다. 금년 설 이후부터 아파트를 중심으로 시작된 경매시장의 열기는 목하 뜨겁다. 매각률과 매각가율, 입찰 경쟁률은 경매시장의 열기와 더불어 상승 중이다.

경기의 변화를 예측하는 경기지수는 2009년 4월 현재 아직도 불황 국면임을 나타내고 있지만, 3월 이후 경기 선행지수에 의하면 우리나라의 경기가 회복 국면에 접어들고 있는 것으로 나타난다. 정부의 금리인하 조치와 부동산 규제 완화정책으로 주택담보대출이 주를 이루는 가계대출의 부도율이 지속적으로 낮아지고 있다.

위와 같이 객관적인 사실로 보면 경매 투자에 대해 긍정적인 판단을 내릴 수 있다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 투자자 개인의 상황과 여건을 고려해야 한다는 점이다.

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