2월부터 확 달라지는 청약제도
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작성자 제도 작성일10-01-26 16:19 조회1,973회 댓글0건 내용복사 즐겨찾기첨부파일
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국토해양부가 지방의 청약 1순위 요건 완화와 수도권 택지지구 지역우선공급비율 개편 등을 골자로 한 '주택공급에 관한 규칙' 개정안을 지난 6일 입법예고하고, 다음달부터 공포 시행한다고 밝혔다.
이번 개정안은 비교적 선호도가 높은 택지지구의 지역우선공급비율을 조정하고 복잡한 구조로 정리가 시급했던 특별공급 방식을 개선하는 내용을 모두 담고 있다. 따라서 2010년 청약 시장을 노리는 수요자들이라면 이를 꼼꼼히 따져보고 전략을 새롭게 짤 필요가 있다.
이번 규칙 개정으로 달라지는 점과 분양시장의 파급효과 및 청약 전략을 살펴보자.
◇지방 청약 1순위 요건 완화
수도권을 제외한 지방은 청약 1순위 요건인 청약통장 가입기간을 24개월에서 6개월 이상으로 단축했다. 또 민영주택 청약 시 청약가점제의 적용여부와 비율을 지자체장의 자율에 맡겼다. 미분양이 총 10만 가구를 넘어서는 지방 분양 시장의 현실을 고려한 정책적 배려다.
다만 지방 청약시장은 여전히 '청약률 제로' 아파트가 속출하고 있어 순위 내 청약이나 청약통장 사용의 의미가 퇴색된 상태다. 따라서 미분양 해소라는 정책 목표를 달성하긴 어려울 것으로 보인다. 부동산써브 함영진 실장은 "지역 내 자족기능과 청약 수요가 남아있는 충남 당진군과 경남 창원시 등에서만 청약시장의 훈풍이 불 여지가 있다"고 예상했다.
◇수도권 택지개발지구 우선공급 비율 조정
서울시를 포함해 수도권 66만㎡ 이상의 대규모 택지개발지구에서 적용하는 주택의 지역우선공급비율을 시·도 간에 동일하게 조정했다. 이에 따라 해당 주택 건설지역 거주자에게 주택 공급량의 50%를 우선 공급하고 나머지(50%)는 수도권에 배정한다. 이로써 서울지역 청약이 불가능했던 경기·인천 거주자들의 청약 기회 폭이 한층 넓어졌다. 특히 경기도는 해당 주택건설지역(시·군)에 30%, 경기도에 20%로 구분해 우선 배정하고 나머지 50%는 수도권에 배정했다.
닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "서울 거주자의 경우 기존 100%에서 50%로 서울지역 청약에 의한 당첨 기회가 낮아진 만큼 서울권 청약만 고집하기보다는 경기·인천에도 눈높이를 맞추거나 청약 외에 일반 주택 매매, 경매, 재개발 등에도 눈을 돌려볼 필요가 있다"고 조언했다.
반면 경기·인천 거주자는 서울 청약이 가능해진 만큼 보금자리주택 등 서울 주요 공급 물량을 예의주시하고 여건에 맞는 청약에 적극 임하는 것이 바람직하다.
이미영 스피드뱅크 팀장은 "경기·인천의 청약저축 납입금액이 높은 거주자로서 기대차익을 높이면서 최장 10년의 전매제한기간과 5년의 거주요건을 감당할 수 있을 경우라면 서울 강남권 보금자리주택으로의 청약을 고려해볼 만하다"고 말했다. 그는 또 "비인기지역이나 택지지구 공급이 거의 이뤄지지 않은 경기권 지역 수요자는 구리 갈매지구 등 경기권 보금자리지구 물량 중 20%가 우선공급되는 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다"고 말했다.
◇공공주택 우선공급, 특별공급으로 통합
앞으로는 우선공급이 특별공급으로 흡수되고 특별공급 비율이 ▲공공주택의 경우 70%에서 63%(노부모 공급량 10%에서 3%)로 ▲민영주택의 경우 43%에서 23%(신혼부부 특별공급물량을 30%에서 10%로 하향, 공공주택은 15% 유지)로 각각 축소 조정된다.
특별공급으로 청약을 하더라도 반드시 청약통장을 6개월 이상 가입하거나 지역예치금의 최소금액 이상을 납입해야 당첨이 가능해진 점에 주의해야 한다(철거민·장애인 특별공급 제외). 아울러 특별공급에 경쟁이 있을 경우 우선 배점표(자녀수, 세대구성, 무주택기간, 당해 시·도 거주기간, 만 6세 이하 영유아 가산점 등)에 의한 점수 순에 따라 대상자가 선정되므로 가점을 높이기 위한 노력이 필요하다.
특히 노부모 부양은 LH 등 공공주택에만 있는 공급제도로 종전엔 청약저축통장이 없어도 됐지만 앞으론 통장에 가입하고 물량도 10%에서 3%로 줄기 때문에 경쟁률이 높아질 수 있다는 점을 감안해야 한다.
함영진 실장은 "2차 보금자리주택을 기다리기보다는 올 1~2월 공급될 은평뉴타운 2~3지구나, 신내지구 같이 기존 물량 포션으로 공급되는 사업장의 막차를 타 당첨 확률을 높이는 것도 하나의 방법"이라고 조언했다.
가장 변화가 많은 '신혼부부 특별공급제'도 눈여겨 볼 필요가 있다. 공공주택 물량은 15%로 변동이 없지만, 민간주택은 30%에서 10%로 공공 물량이 하향 조정돼 청약기회가 3분의 1로 줄고 경쟁률이 높아지게 됐다. 6개월 이상 된 청약종합저축 가입자라면 민영보다 보금자리주택이나 SH, LH 등 공공주택 청약에 집중하는 것이 당첨 기회를 늘릴 수 있는 요령이다.
아울러 특별공급 면적이 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대되면서 청약 가능한 공급면적은 약110㎡ 안팎으로 넓어졌다. 전매 규제를 염두에 둘 때 미래 가치가 뛰어난 택지지구라면 소득이 있는 세대들 위주로 85㎡를 청약하는 것도 괜찮은 방법이다.
게다가 지난해 출시된 종합청약저축 가입자 800만명까지 올 상반기 청약시장에 진입할 예정이어서 이들을 포함하면 신혼부부주택 특별공급 요건을 갖춘 청약예정자는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 만일 3년 이내의 신혼부부로 자녀수가 적다면 사실상 당첨을 기대하기 어려워 생애최초특별공급 청약을 함께 고려하거나, 유망택지보다는 차상위 입지의 택지를 노리는 것이 낫다. 특히 전용 59㎡나 84㎡의 '주력 평면'보단 전용 74㎡ 같은 '틈새 평면'을 노릴 필요가 있다. 역세권에서 제일 떨어진 블록을 노리는 것도 청약 팁이다.
'생애최초 특별공급'은 까다로운 청약조건 때문에 신혼부부 특별공급에 비해 청약경쟁률이 낮은 편이었다. 일례로 지난 1차 보금자리주택의 평균 경쟁률은 6대 1정도. 하지만 소득기준이 80%에서 100%로 상향조정되며 보다 많은 이들이 청약에 나설 것으로 보인다.
이번 개정안은 비교적 선호도가 높은 택지지구의 지역우선공급비율을 조정하고 복잡한 구조로 정리가 시급했던 특별공급 방식을 개선하는 내용을 모두 담고 있다. 따라서 2010년 청약 시장을 노리는 수요자들이라면 이를 꼼꼼히 따져보고 전략을 새롭게 짤 필요가 있다.
이번 규칙 개정으로 달라지는 점과 분양시장의 파급효과 및 청약 전략을 살펴보자.
◇지방 청약 1순위 요건 완화
수도권을 제외한 지방은 청약 1순위 요건인 청약통장 가입기간을 24개월에서 6개월 이상으로 단축했다. 또 민영주택 청약 시 청약가점제의 적용여부와 비율을 지자체장의 자율에 맡겼다. 미분양이 총 10만 가구를 넘어서는 지방 분양 시장의 현실을 고려한 정책적 배려다.
다만 지방 청약시장은 여전히 '청약률 제로' 아파트가 속출하고 있어 순위 내 청약이나 청약통장 사용의 의미가 퇴색된 상태다. 따라서 미분양 해소라는 정책 목표를 달성하긴 어려울 것으로 보인다. 부동산써브 함영진 실장은 "지역 내 자족기능과 청약 수요가 남아있는 충남 당진군과 경남 창원시 등에서만 청약시장의 훈풍이 불 여지가 있다"고 예상했다.
◇수도권 택지개발지구 우선공급 비율 조정
서울시를 포함해 수도권 66만㎡ 이상의 대규모 택지개발지구에서 적용하는 주택의 지역우선공급비율을 시·도 간에 동일하게 조정했다. 이에 따라 해당 주택 건설지역 거주자에게 주택 공급량의 50%를 우선 공급하고 나머지(50%)는 수도권에 배정한다. 이로써 서울지역 청약이 불가능했던 경기·인천 거주자들의 청약 기회 폭이 한층 넓어졌다. 특히 경기도는 해당 주택건설지역(시·군)에 30%, 경기도에 20%로 구분해 우선 배정하고 나머지 50%는 수도권에 배정했다.
닥터아파트 이영진 리서치연구소장은 "서울 거주자의 경우 기존 100%에서 50%로 서울지역 청약에 의한 당첨 기회가 낮아진 만큼 서울권 청약만 고집하기보다는 경기·인천에도 눈높이를 맞추거나 청약 외에 일반 주택 매매, 경매, 재개발 등에도 눈을 돌려볼 필요가 있다"고 조언했다.
반면 경기·인천 거주자는 서울 청약이 가능해진 만큼 보금자리주택 등 서울 주요 공급 물량을 예의주시하고 여건에 맞는 청약에 적극 임하는 것이 바람직하다.
이미영 스피드뱅크 팀장은 "경기·인천의 청약저축 납입금액이 높은 거주자로서 기대차익을 높이면서 최장 10년의 전매제한기간과 5년의 거주요건을 감당할 수 있을 경우라면 서울 강남권 보금자리주택으로의 청약을 고려해볼 만하다"고 말했다. 그는 또 "비인기지역이나 택지지구 공급이 거의 이뤄지지 않은 경기권 지역 수요자는 구리 갈매지구 등 경기권 보금자리지구 물량 중 20%가 우선공급되는 만큼 적극적으로 청약하는 것이 유리하다"고 말했다.
◇공공주택 우선공급, 특별공급으로 통합
앞으로는 우선공급이 특별공급으로 흡수되고 특별공급 비율이 ▲공공주택의 경우 70%에서 63%(노부모 공급량 10%에서 3%)로 ▲민영주택의 경우 43%에서 23%(신혼부부 특별공급물량을 30%에서 10%로 하향, 공공주택은 15% 유지)로 각각 축소 조정된다.
특별공급으로 청약을 하더라도 반드시 청약통장을 6개월 이상 가입하거나 지역예치금의 최소금액 이상을 납입해야 당첨이 가능해진 점에 주의해야 한다(철거민·장애인 특별공급 제외). 아울러 특별공급에 경쟁이 있을 경우 우선 배점표(자녀수, 세대구성, 무주택기간, 당해 시·도 거주기간, 만 6세 이하 영유아 가산점 등)에 의한 점수 순에 따라 대상자가 선정되므로 가점을 높이기 위한 노력이 필요하다.
특히 노부모 부양은 LH 등 공공주택에만 있는 공급제도로 종전엔 청약저축통장이 없어도 됐지만 앞으론 통장에 가입하고 물량도 10%에서 3%로 줄기 때문에 경쟁률이 높아질 수 있다는 점을 감안해야 한다.
함영진 실장은 "2차 보금자리주택을 기다리기보다는 올 1~2월 공급될 은평뉴타운 2~3지구나, 신내지구 같이 기존 물량 포션으로 공급되는 사업장의 막차를 타 당첨 확률을 높이는 것도 하나의 방법"이라고 조언했다.
가장 변화가 많은 '신혼부부 특별공급제'도 눈여겨 볼 필요가 있다. 공공주택 물량은 15%로 변동이 없지만, 민간주택은 30%에서 10%로 공공 물량이 하향 조정돼 청약기회가 3분의 1로 줄고 경쟁률이 높아지게 됐다. 6개월 이상 된 청약종합저축 가입자라면 민영보다 보금자리주택이나 SH, LH 등 공공주택 청약에 집중하는 것이 당첨 기회를 늘릴 수 있는 요령이다.
아울러 특별공급 면적이 60㎡ 이하에서 85㎡ 이하로 확대되면서 청약 가능한 공급면적은 약110㎡ 안팎으로 넓어졌다. 전매 규제를 염두에 둘 때 미래 가치가 뛰어난 택지지구라면 소득이 있는 세대들 위주로 85㎡를 청약하는 것도 괜찮은 방법이다.
게다가 지난해 출시된 종합청약저축 가입자 800만명까지 올 상반기 청약시장에 진입할 예정이어서 이들을 포함하면 신혼부부주택 특별공급 요건을 갖춘 청약예정자는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 만일 3년 이내의 신혼부부로 자녀수가 적다면 사실상 당첨을 기대하기 어려워 생애최초특별공급 청약을 함께 고려하거나, 유망택지보다는 차상위 입지의 택지를 노리는 것이 낫다. 특히 전용 59㎡나 84㎡의 '주력 평면'보단 전용 74㎡ 같은 '틈새 평면'을 노릴 필요가 있다. 역세권에서 제일 떨어진 블록을 노리는 것도 청약 팁이다.
'생애최초 특별공급'은 까다로운 청약조건 때문에 신혼부부 특별공급에 비해 청약경쟁률이 낮은 편이었다. 일례로 지난 1차 보금자리주택의 평균 경쟁률은 6대 1정도. 하지만 소득기준이 80%에서 100%로 상향조정되며 보다 많은 이들이 청약에 나설 것으로 보인다.
