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서류 확인과 동시에 현장답사는 필수… 땅 사는 일은 ‘결혼’과 비슷

단순한 투자 목적으로 땅을 구입한다면 개발계획이나 향후 발전 가능성 등을 따져 보아야겠지만 전원주택지로 땅을 구한다면 얼마나 살기 좋은지를 보아야 한다. 그러므로 현장답사는 필수다. 또 ‘단순 투자’의 몇 배로 꼼꼼하게 챙겨보아야 한다.

경관을 중요하게 생각하고 향을 따지며 주변에 혐오시설이 없는지 확인해 보아야 한다. 물은 좋은지, 동네 사람들의 인심은 좋은지도 알아보아야 한다. 게다가 그런 땅이 향후 투자가치도 있다면 금상첨화다. 그만큼 까다롭게 골라야 한다.

대부분의 사람이 투자가치도 있고 살기도 좋은 곳을 찾게 되는데 이런 땅을 고르기 위해서는 발품을 많이 팔아야 한다. 계절마다, 아침 저녁으로 찾아보아야 하고 식구들과 함께 보아야 한다. 하지만 모든 조건이 완벽하고, 모든 사람이 만족할 만한 땅은 없다.

화창한 모습에 속지 마라

땅을 고르는 것은 결혼하는 것과 같다. 완벽한 배우자가 없듯이 완벽한 땅은 없다. 좋은 점보다 문제가 될 만한 것을 먼저 찾아보고 문제가 없다면 살 만한 곳인지, 향후 투자가치는 있는지 확인해 본다.

땅을 볼 때는 겨울에 보라는 것은 바로 이런 땅의 문제점들을 잘 볼 수 있기 때문이다. 여름이면 수풀이 우거져 땅의 속살이 어떤지 알 수 없다. 봄이면 새순으로 화장을 한다. 그러나 꽃이 지고 단풍이 떨어져 앙상해진 겨울엔 땅의 속내까지 훤히 보인다. 땅의 생김새가 어떠한지, 가파른 곳은 없는지, 흙은 폭신한지, 눈이 온 뒤 잘 녹는 곳인지, 아니면 너무 추워 겨우내 얼어 있는 곳은 아닌지 등을 알 수 있다.

충북 음성에 전원주택지를 마련한 김명수(46)씨는 여름에 땅을 본 뒤 구입했다 실패한 사례다. 친구들과 계곡으로 휴가를 갔는데 그곳이 너무 마음에 들어 그 자리에서 동네 아저씨에게 부탁해 땅을 소개받았다. 계곡 옆에 시원한 땅으로 경치가 매우 좋아 몇 번 보지도 않고 서둘러 계약했다.

후회하게 된 건 땅을 구입한 뒤 얼마 지나지 않아서였다. 폭우가 쏟아져 계곡물이 불어나자 계곡에 붙어 있는 땅은 물이 차올라 거의 쓸모없이 변해 버렸다. 게다가 겨울이 돼 숲이 없어지고 본 땅이 드러나자 경사가 예상보다 급해 쓸 만한 곳을 찾기 힘들었다.

현장답사를 하면 이런 것들을 확인할 수 있다. 또 확인할 때는 서류와 대조해 문제가 없는지 알아보아야 한다. 서류에 나타나지 않는 문제가 현장에서 확인되고 현장에서 보이지 않는 것이 서류에 나타나 있다.

전북 진안에 전원생활 터를 마련한 서승원(56)씨는 서류만 보고 현장을 꼼꼼히 살피지 않아 실수한 경우다. 서류상으로는 아주 좋은 땅이었기 때문에 현장을 찾아 물건만 둘러보고 왔다. 하지만 막상 집을 짓고 살면서 야산을 경계로 그 너머에 개 사육장이 있다는 것을 알게 됐다. 산책하기 위해 뒷동산에 올라가 건너편을 보든지, 아니면 사람이라도 지나가게 되면 개들이 짖어대 시끄럽다.

계획관리지역이면 건축 가능

땅은 종류도 많고 이용가치와 규제사항도 많다. 그러므로 검토할 서류도 많으며 현장과 충분히 비교해 보아야 한다. 이렇게 확인해야 할 서류로는 토지이용계획확인서·지적도·토지대장·건축물대장·등기부등본 등이 있다. 이 중 가장 중요한 것은 ‘토지이용계획확인서’다.

이 서류에서는 토지의 효용가치에 대한 거의 모든 정보가 들어 있다. 토지의 위치와 지번·지목·면적 등이 표기돼 있고 그 아래쪽으로 12가지 확인사항이 나열돼 있으며 이것은 도시관리계획·군사시설·농지·산림·자연공원·수도·하천·문화재·전원개발·토지거래·개발사업·기타 등으로 구분된다.

첫째 칸에 해당하는 ‘도시관리계획’은 다시 용도지역·용도지구·용도구역·도시계획시설·지구단위계획구역·기타로 나뉘는데 전원주택지를 찾을 때는 용도지역을 눈여겨봐야 한다. 용도지역은 크게 도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 나뉘고 그 밑으로 9가지 항목으로 세분화되고, 그것들은 다시 21가지 항목으로 분류된다.

이 분류에 따라 땅의 용도와 가치가 결정되며 건축 가능한 시설물의 종류와 건폐율과 용적률이 확정되는데 각각의 내용을 모두 설명하기는 어렵다. 이는 토지 관련 서적을 통해 자세히 공부해야 한다. 단 이곳에 관리지역으로 표시돼 있고 관리지역에서도 계획관리지역일 경우에는 전원주택을 짓는 데 전혀 문제가 없는 땅이라고 보면 된다.

그 아래쪽으로 각종 규제사항을 명시해 놓았다. 특정 분야나 시설물들을 보호하기 위해 추가로 설정된 지역들이다. 규제사항이 없을 경우에는 ‘해당사항 없음’으로 표기되고, 있으면 항목별로 해당 내용이 표시된다. 표시 내용이 많을수록 규제사항도 많다는 것을 의미하고 그것들은 어떤 행위를 하는 데 걸림돌이 된다. 가능한 한 ‘해당사항 없음’으로 표기된 땅이 전원주택을 짓는 데 문제가 없다.

토지이용계획확인서 다음으로 중요한 서류가 토지(임야)대장이다. 토지대장에는 토지의 주소와 지번·지목·면적(㎡)·소유주가 표기돼 있고 아래에는 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다.

만약 건물이 있는 땅이라면 토지대장과 함께 건축물관리대장도 함께 확인해야 한다. 건축물관리대장에는 건축물의 용도와 연수·면적·층수·건폐율·용적률·건물 높이·소유주 등이 표기돼 있다. 이들 서류를 볼 때는 지번과 소유주가 서로 일치하는지 확인해야 한다. 간혹 토지와 건물의 소유주가 다른 경우가 있는데 이럴 경우에는 각각 따로 계약해야 하므로 골치 아프다.

지적(임야)도도 챙겨보아야 한다. 지적도를 보면 땅의 모양과 도로 관계를 확인할 수 있고 주변의 땅들도 함께 표기되기 때문에 주변 필지의 상황도 알 수 있다. 특히 지적(임야)도에는 도로가 함께 표기되기 때문에 땅이 도로가 없는 맹지인지 아닌지 확인할 수 있다. 각각의 필지에는 지번과 지목이 함께 표기된다. 또 확인할 서류가 등기부등본이다. 등기부등본을 보면 토지나 건물이 누구의 것인지가 나온다.*