부동산 전문가들은 새해에는 부동산 자산에 대해 무리한 투자보다는 현금 보유량을 늘리거나 환금성이 뛰어난 상품으로 갈아타는 쪽으로 리모델링할 것을 권하고 있다.

또 상반기까지는 침체가 예상되지만 하반기 이후 반등시기가 찾아올 수 있다며 시장 특성과 흐름을 잘 파악하고 상승기를 대비해 투자하면 성공할 수 있다고 말하고 있다.

▶ 전망

국내 경기 회복 시점 등 변수

올해는 부동산 규제가 대부분 풀린 상황이어서 내부 변수보다는 침체경기 회복 등 외생변수가 올해 부동산시장을 좌우할 것이라는 게 부동산 전문가들의 전망이다. 실물경제 침체가 올해도 지속된다면 부동산 시장 역시 살아나기 힘든 상황이다. 일부 낙관론자는 하반기쯤 실물경기가 살아나 부동산 시장도 비로소 침체에서 벗어날 수 있을 것으로 보고 있다.

올해 부동산 시장은 국내 경기 회복 시점, 정부의 부동산 규제 완화, 건설업체의 구조조정 등에 따라 움직일 것으로 예상된다.

▶ 아파트

도심 주변 실수요자용 관심

현재의 어려움을 극복하기 위한 일환으로 부동산 거래에 있어 주요한 역할을 했던 재건축규제, 세금, 투기지역, 투기과열지구, 대출규제 등에 대한 각종 규제를 해제 또는 완화하고 있고 부동산 규제 정책에 큰 영향을 미치는 조건인 금리 역시 계속적인 인상의 행진은 둔화되고 있어 여력에 따라 부동산 시장에도 기회와 타이밍, 투자방법은 항상 존재한다. 다만 이 시기에의 매수방법과 투자방법은 약간 특별해질 필요가 있다.

우선 주요 도심주변의 실수요자용 아파트를 매수하는 것이 바람직하다. 개발예정지인 토지를 매수하려는 경우와 중심지의 재건축 아파트를 매수할 경우에는 올해 상중반기에 매수시기를 가져야 할 것으로 보인다.

▶ 상가·오피스텔 등 수익형

중하반기 경매 물건 살펴야

사업용 상가를 매수하는 경우에는 본인이 직접 영업을 하는 이유로 상가의 특정성이 중요하기에 일반거래시장에서 매수하여야 하지만 임대수익용 오피스텔, 고가의 상가빌딩을 매수할 경우에는 과거 외환위기 때 그러했듯 경기불황으로 경매물량 증가가 예상되기에 중하반기에 물권의 미래가치를 평가해줄 수 있는 전문가와 상의하여 경매 물건을 살펴보는 것이 좋을 것 같다.

상가 시장의 경우 자금계획과 유망상권, 투자회수 시점 등 다각적인 전략수립이 필요하고 장기적인 임대수익을 노리는 투자자라면 매입가격이 높더라도 세입자가 보장되는 도심과 오피스 밀집지역 등이 안전하다는 지적이다.

동의대 부동산학과 이영희 교수는 “부동산 투자의 왕도를 일괄 언급하는 것은 무리가 있다”면서 “경기가 활황이라 하여 무리한 투자를 하는 것이 최상의 투자가 아닌 것처럼 불황이라 하여 투자의 적기가 아닌 것이 아니다”고 말했다.

올해 한국의 경제 성장률을 모든 경제연구소와 기관들이 2~3% 초반으로 예측하고 있어 자산가치의 하락은 불가피하다. 이에 따라 주택 시장도 추가하락이 예상되므로 반드시 경제상황 파악과 함께 가격하락의 바닥을 확인한 후에 투자하는 것이 현명하다.

한문도 클리코 컨설팅 대표는 재건축 투자 요령으로 △동일한 평형이라도 대지면적이 넓은 곳 △조합원간의 마찰이 적은 곳 △단지 내 학교나 공원 등이 많은 곳 △동일평형으로 구성된 단지 △공사 방식이 도급제보다 지분제인 곳에 투자할 것 등을 꼽았다.

▶ 경매

대출 최소화·공동투자 필요

올해 가장 주목을 받는 부동산 시장이다. 용도를 불문하고 올해 경남지역 경매시장은 전반적으로 물건은 늘어나고 낙찰률, 낙찰가율, 평균응찰자 수는 낮게 형성될 수밖에 없다. 한마디로 다른 어떤 시기보다 경매를 통해 기회를 잡을 수 있고 다른 어떤 것보다 향후 경기 회복 시 수익률을 극대화할 수 있다는 얘기다. 이로 인해 대다수의 전문가들이 올해 가장 유망한 재테크 분야로 꼽고 있다.

전문가들은 “부동산 물건이 실제 경매에 나오기까지 3~6개월 정도 소요된다”며 “경기침체로 경매시장에 밀려나오는 물건은 아직 없지만 하반기쯤에는 입찰자가 관심을 갖는 인기 지역에서 다양한 부동산 경매물건을 고를 수 있는 시장이 설 가능성이 높다”고 전망하고 있다.

전문가들은 또 올해 경매투자 시 가장 주의해야 할 점으로 대출을 최소화할 것을 꼽고 있다. 경기회복을 위한 한국은행의 금리인하 조치로 시중 금리 또한 내려가고 있지만 그렇다 하더라도 ‘대출만능’에 빠지면 곤란하다는 것.

또 공동투자로 리스크를 최소화해야 한다. 아무리 경매라고 해도 부동산인 만큼 금액단위가 클 수밖에 없다. 이 경우 대출을 받아야 하는 사람들은 주변 지인들과 함께 투자하는 방식으로 리스크를 줄이는 방법을 찾을 필요가 있다.

부동산경매전문업체 지지옥션 장근석 매니저는 “경매시장이 누구나 좋다고 해서 본인에게도 좋은 것은 아니다”며 “확실한 목적과 전략을 가지고 경매에 참여하지 않는다면 후회할 수밖에 없다”고 말했다.

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