궁금해요 님께서 제 글중 궁금해 하시는 부분에 대한..
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작성자 당당 작성일11-03-22 15:26 조회1,194회 댓글12건 내용복사 즐겨찾기첨부파일
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제가 답변 글 올리면 또 누구다 아니다 할 것이 분명하지만 제가 제 나름대로 몇자 적어 보겠읍니다.
혹여 꼬투리를 잡으실 분이 계신다면 제가 아래에 적은 글 내용 내에서 적어 주시고
주장하시는 논지에 대한 명확한 논거를 적어 주시기 바랍니다. 그래야 저도 공부를 하지 않겠읍니까?
특히 아래 민감한 부분에 대한 내용은 전적으로 저 개인이 계산한 것임을 밝힙니다.
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임대주택법 시행규칙(2010.3.30 일부개정)
제9조(분양전환가격의 산정 기준)
① 영 제13조제5항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격의 산정 기준은 별표 1과 같다.
[별표 1] <개정 2009.12.16>
공공건설임대주택 분양전환가격의 산정기준(제9조 관련)
1. 분양전환가격의 산정
가. 임대의무기간이 10년인 경우 분양전환가격은 감정평가금액을 초과할 수 없다.
나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술
평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양
전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대
기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.
2. 항목별 산출방법
가. 건설원가 = 최초 입주자 모집 당시의 주택가격 ＋ 자기자금이자 － 감가상각비
나. 감정평가금액: 영 제23조제2항 또는 제5항에 따라 두 곳의 감정평가법인이
한 해당 주택의 감정평가금액을 산술평균한 금액으로 한다.
다. 산정가격 = 분양전환 당시의 건축비＋입주자 모집 당시의 택지비 + 택지비 이자
택지비 이자＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간
현행법 별표 1에 따른 간편 해
1-나 의 해 : 분양 가격은 산정가에서 감가상각을 뺀 금액을 초과할 수 없다.(분양가 상한제)
분양전환가격((건설원가+감정평가)/2) ≤ 산정가격 - 감가상각비
2-가 의 해 :
각 항목별 계산 (17차 기준)
1. 최초건축비 = 공급면적(100.91 m2) * 2004년 공공건설임대표준건축비(835.3 천원/m2) = 0.843 억원
2. 택지비 = 건설원가(0.938 억원, 게시판 내용 인용) - 건축비(0.843 억원) = 9.5 백만원
3. 분양건축비 = 공급면적(100.91 m2) * 2009년(최종개정) 공공건설임대표준건축비(970.4 천원/m2)
= 0.979 억원
4. 택지비 이자 = 택지비(9.5 백만원) * 이자율(4%) * 임대기간(7년) = 2.66 백만원
5. 감가상각비 = 최초 건축비(0.843 억원) * 7/40년 = 0.148 억원
6. 산정가격 = 분양건축비(0.979 억원) + 택지비(0.095 억원) + 택지비 이자(0.0266 억원) = 1.101 억원
7. 분양전환가격 상한 = 산정가격(1.101 억원) - 감가상각비 (0.148 억원) = 0.953 억원
∴ 분양전환 가격은 9530만원을 넘을 수 없다!!
8. 감정평가액 상한 산출
(건설원가 0.938 억원 + 감정평가액)/2 ≤ 분양전환 상한 (0.953 억원) 의 식에서
= 건설원가 0.938 억원 + 감정평가액 ≤ 분양전환 상한 (0.953 억원) * 2
= 감정평가액 ≤ 1.906 억원 - 0.938 억원
= 감정평가액 ≤ 0.968 억원 ∴ 감정평가액은 9680만원을 넘을 수 없다!! (넘어도 관계없다!!)
현행법에 따라 제가 계산한 바에 따르면 장유 부영17차 분양 금액은 9530만원 입니다.
물론 틀린 부분이 있을 수 있읍니다만 제 다른 글에 예시한 동두천 주공1차와 5차의 분양 금액이
주변시세가 평균 2.3억인데도 불구하고 1.05억에 가능했던 사례를 비추어 보면
제 계산이 어느정도 신빙성이 있다는 것임을 방증한다 하겠읍니다.
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테클은 논거를 바탕을 한 것에만 대응하겠읍니다.
당당 드림.
댓글목록
백털님의 댓글
백털 작성일|
정확한 금액은 아닐지라도 비슷할거라 봅니다.
님이 저보다 훨씬 더 해박하신것 같습니다.^^ |
비슷할까요님의 댓글
비슷할까요
작성일
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비슷했다면 부영연대나 연석회의에서 금액 공개를 했겠죠.
그분들은 벌써 계산이 대충 나와 있겠죠. 이런 계산식으론 입주민들에게 더욱 혼란만 줍니다. |
감정평가사님의 댓글
감정평가사 작성일|
나름 노력하셨는데..입주민들의 오해가 계실것 같아서 조금 바로 잡습니다.
먼저)님께서 제시한 내용은 소위 말하는 분양가자율화는없다는 전제하에서 계산한 내용이군요!! 근데 우려스러운거는 아무리 우리가 떠들어도 분양가자율화는없다고 국토해양부나 법제처에서 인정을 안하고있거든요! 따라서 김해시에게 아무리 분양가자율화는없다고 우기보이 씨알이 안먹히는거죠,,진보당시장이 된다고하더라도.. 둘째)분양전환당시 기준으로 산정가격을 계산하셨는데 오류가 많군요!! 1.분양건축비계산시 기타공용면적과 지하주차장면적이 계산에서 빠져있군요 2.표준건축비 적용시 16층이상의 경우 건축비단가를 높게적용하는것을 빠뜨려셨군요 3.자기자금이자가 빠져있군요(건설원가-기금=자기자금) 4.택지비(제시하신 택지비가 정확한지는 모르겠지만)가산항목이 누락됐군요 예를들어서 제세공과금(취,등록세),수수료,인지대등 5.기타 법적으로 인정받을수있는 가산항목들이 누락되어있군요 6.님께서는 최초건축비를 8천4백3십만원으로 표기했는데 장유1차 최초건축비가 아마도 그정도 될겁니다. 믿지못하시겠다면 장유1차에 아시는분 최초계약서에 최초건축비가표기되어있을겁니다. 물론 15,16,17차계약서에는 당시 분양가자율화에근거해서 입주자모집하다보이 최초건축비표기가 법적으로 없을것이구요 1차보다 몇년후에 분양한 15,16,17차가 1차 최초건축비와 동일할수는없겠죠.. |
안티월산댁님의 댓글
안티월산댁 작성일
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월산댁아...
그래서 안되면 소송하자는것이잖아.. |
드디어님의 댓글
드디어 작성일
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소송한다고 본색을 드러내는군요!!
언제는 소송한다고 누가그랬노??하더니만,,ㅎㅎㅎㅎ |
안티월산댁님의 댓글
안티월산댁 작성일
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안되면,,,
너 독해 능력도 떨어지는구나... |
ㅎㅎㅎ님의 댓글
ㅎㅎㅎ 작성일
| 그렇게 확신하면 우리 주민등본 모두 제출됐겠다 시에 분양승인서 접수하죠뭐..오케이??? |
ㅉㅉ님의 댓글
ㅉㅉ 작성일
| 평가사야 공부나 더하고 덧글 달던지 해라. |
택지비?님의 댓글
택지비? 작성일| 부영17차 1만5천평 정도라고 보면 당시 최소평당 1백만원이면 택지비만 적어도 150억이상 하지 않을까요? |
택지비변경님의 댓글
택지비변경 작성일
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감정평가사님 글내용중 택지비, 택지이자만 수정 하였을때,
500만원 상승하네요.......... 일단 1억으로 잡는걸로 하고, 추가 적인 부분을 댓글로 계속해서 수정해서 갑시다. |
감정평가사님의 댓글
감정평가사 작성일|
당당님의 의견개진이 없으시길래 1)기타공용면적과 지하층면적의 표준건축비를 개략적으로 계산해보면
(정확한것은 공부를 참조해봐야알겠지만),,통상 전용25,7평이하의경우 기타공용,지하층면적이 15제곱미터/세대당* 970.4천원/제곱미터(당당님확인금액기준임,16층이상 가산금액을 적용하지않았기때문에 실제 분양가는 이보다 높게나올것임)=14,556천원추가됩니다. 그럼 윗님 택지비변경으로 1억에다 기타,지하층 공사비 추가 합산으로 1억1천5백정도나오는군요...또 어느분 추가해주시죠!! |
투쟁님의 댓글
투쟁 작성일| 선거 활용 하게 해주세요 (이번이 기회) |
