당당님이 올린 글중 궁금한 부분이 있어서..
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작성자 궁금해요 작성일11-03-22 08:53 조회793회 댓글5건 내용복사 즐겨찾기첨부파일
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당당님의 글을 보다가 해석이 잘 되지않아 물어봅니다...누가 잘 아시는 분 계시면 답변좀....
저는 저말이 분양 전환 가격은 감정평가금액이 아무리 높게 나와도(설사 2억이 넘는다 하더라도)
감가삼각한 산정가격을 초과할수 없다....따라서 감정평가 금액이 반영되더라도 산정가격이 훨씬 중요
하다는 생각이 드는데요.. 그산정가격은 아래 글에서와 같이 분양당시의 건축비+토지비 로 이루어 지므로
결국은 토지가격 상승분이 분양가 결정에 절대적인 함수라는 생각이 듭니다..
따라서 실거래가가 과도하게 높게 거래되더라도 공시토지가는 크게 변동이 없지않나(소폭상승)해서
(공시지가의 상승은 거의없는데 주택가격이 두배이상 올랐다고 분양가에 영향이 거의없다는 판단..)
분양가는 결국 최초주택가격에서 변동이 거의 없으리라 판단 되는데....
이부분에서 좀더 잘 알고 계시는 분은 쉽게 설명좀 부탁합니다..
<분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.>
저는 저말이 분양 전환 가격은 감정평가금액이 아무리 높게 나와도(설사 2억이 넘는다 하더라도)
감가삼각한 산정가격을 초과할수 없다....따라서 감정평가 금액이 반영되더라도 산정가격이 훨씬 중요
하다는 생각이 드는데요.. 그산정가격은 아래 글에서와 같이 분양당시의 건축비+토지비 로 이루어 지므로
결국은 토지가격 상승분이 분양가 결정에 절대적인 함수라는 생각이 듭니다..
따라서 실거래가가 과도하게 높게 거래되더라도 공시토지가는 크게 변동이 없지않나(소폭상승)해서
(공시지가의 상승은 거의없는데 주택가격이 두배이상 올랐다고 분양가에 영향이 거의없다는 판단..)
분양가는 결국 최초주택가격에서 변동이 거의 없으리라 판단 되는데....
이부분에서 좀더 잘 알고 계시는 분은 쉽게 설명좀 부탁합니다..
<분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액(價額)으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 해당 주택의 가격(이하 "산정가격"이라 한다)에서 임대기간 중의 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다.>
댓글목록
도사님의 댓글
도사 작성일|
우리가 왜 법대로 분양절차를 밟아야 하는 이유의 핵심이 바로 그것입니다.
임대주택법에 감정평가가 아무리 높게나온다 하여도 산정가격에서 감가상각비를 뺀 금액을 초과할 수 없다고 명시되어 있지요. 시세가 오르면 분양가가 상승한다고 하는데 물론 그렇습니다만, 아무리 높다 한들 분양전환가 최대금액은 정해진다는 것이죠. 그럼 위에서 말한 산정가격은 뭣이냐... "산정가격=분양전환당시의 건축비+ 입주자 모집공고 당시의 택지비+택지비이자"입니다. 택지비이자=택지비+임자율+임대기간 자, 그럼 분양전환 당시의 건축비는 얼마일까요.. 이 건축비 또한 상한선이 있습니다. 당해 국토해양부에서 지정한 공공임대 표준건축비를 초과 할수 없다고 명시 되어있습니다. 정확히는 모르나 평당 330만원정도 될겁니다. 택지비는 제가 잘 모르나 대충 2천만원정도 될겁니다. 그럼 30평 건축비 1억잡고 택지비 2천 택지비 이자는 무시하고 1억2천 정도되며 여기에 감가상각비용만 1천만원이 넘습니다. 이것도 1천만원잡고 제하면,,, 제 아무리 높게 분양가를 잡아도 1억1천을 넘을수가 없지요.. 법대로 즉, 감정평가에 의한 분양전환해야 하는 이유가 바로 이것입니다, |
분양시기님의 댓글
분양시기
작성일
|
좋아요 그럼
더 중요한 그 분양 시기는 언제가 된다고 말을 못한다면 그 놈의 현행법 대로의 논리는 수많은 입주민들의 뜻에 맞지않고 욕을먹게 되는 부당한 것이 됩니다 3년요? 4년요? 입주민들이 가만히 있을까요? |
야야님의 댓글
야야 작성일|
협상파가 지급 당장 협상해서 얻을 수 있다는 금액이 11500만원 이하인데 감정평가해서 소송 4년 후
분양 받을 수 있는 금액이 11000만원이면 어떡하냐? 바보 아니가? 지금 11500만원에 받을래? 4년 소송 후 11000만원에 받을래? 4년 감가상각비 1000만원 보증금 이자 180만원 취등록세 250만원 소송비용와 감정비용은 제외하고도... 지금 분양 가격으로 환산하면 4년 소송해서 12430만원에 분양 받는 결과다 그래도 법대로 갈래? 진짜 바보네... |
정답님의 댓글
정답 작성일|
현대표들 물러나고 새로운 대표 선출해서 임차인을
진정 대변할수 있는 사람으로 뽑아야!!(빠른분양) |
도사님의 댓글
도사 작성일|
제가 쓴 글은 최대한의 가격을 얘기한것이고,
더 저렴해 질것으로 보여집니다. 어느 누가 1억이하에 분양해 준다고 했는지요? 감정평가만 저렴하게 나오면 1억이하도 가능하기도 하겠죠. 하지만, 그것은 어느누구도 알수가 없는것입니다. 그리고, 3년,4년걸리더라도 윗글에서 말한것처럼 가격이 올라가는건 한계가 있는겁니다. 감가상각비용은 기간이 길어 질수록 더 빠지는것도 가만해야죠. 취등록세 얘기는 왜 나오는건지? 합의하면 안냅니까? 그리고, 협상으로 11,500으로 받는다는건 누가 장담하죠? 그렇게 받는다해도 제생각으로는 법대로 가면 이보다 1천만원은 더 저렴해진다고 봅니다. 더이상 힘빼지 말고 현대표들에게 힘을 줘서 원만한 분양이 되도록 모두 힘을 써야합니다. |
