<누가 적어논 글인데 참고가 될 만한가 싶어 올려봅니다..>

동네 아파트 33평형이 보통 35,000정도에 나왔더군요. 건축연도는 지은지 13년, 대지권은 13평, 그 아파트의 개별공시지가는 800만원/평 이더군요. (온나라 포털이나 토지이용규제시스템 들어가면 건축물정보, 공시지가 등 나옴)
위 아파트를 복성식으로 평가해 보죠.

아파트는 구조가 철근콘크리트구조 이고, 철콘구조의 경제적 내용연수는 25년 정도 됩니다.(경제적 내용연수는 한마디로 건축물의 물리적, 경제적 수명으로 큰고장 없이 사용할 수 있는 기간으로 보시면 됩니다.)

그리고 경과연수(지은지 얼마나 되었나?)는 13년... 그럼.. 머..물론 "경과연수별 잔가율 표"라는게 있지만, 간단하게 실무상으로 '경과연수/경제적 내용연수(13년/25년)=0.52' 즉, 잔존가치가 신축상태 대비 약 52%정도 남아있다는 거죠. 자.. 그럼 국토해양부 고시 표준건축비가 대략 평당 450만원으로 치고 33평형 아파트거축비를 산출하면, 33평*450만원=14,850만원에 잔가율 52%를 적용하면, 13년된 위 아파트 건축물의 감가상각 대비 현재가치는 14,850만원*52%=7,722만원이라는 계산이 나오죠...

위 아파트의 시세가 35,000만원이고 여기엔 '건축물의 가치와 토지(대지권)의 가치'가 포함되었으므로, 시세에서 건축물의 가치인 7,722만원을 제외하면 토지의 가치가 나오겠죠.. 자, 그럼..

35,000만원-7,722만원=27,278만원이 토지의 총가치이고 대지권이 13평이었으므로, 평당가치로 환산하면

27,278만원/13평=2,098만원/평이 되죠. 즉, 위 아파트의 토지지분가가 평당 2,098만원이라는 계산이 나옵니다. 그런데, 중요한 건.... 아파트의 가치상승은 토지가치의 상승으로 인한 것이지, 감가상각되어 허물어지는 건축물이 상승하는 것이 아니죠. 위에서 저 아파트의 토지 개별공시지가는 800만원/평 이었죠?