반갑습니다. 작금에 수익형 부동산(오피스텔)에 관심이 높아짐에 조금의 도움이 될까 몇자 올려 봅니다.

1. 사업자등록을 하지 않고 임대시
   . 부가세 : 신규분양은 건물가액의 10% 포함
                기존 매입시에는 기존 소유자의 임대사업자등록 여부에 따라 매매가에 포함 되거나 별도 계산 할수도 있다(임대사업자 미등록시 부가세는 매매가에 포함. 임대사업자 등록시 별도계산 하거나 포괄승계 할수도 있다)
  . 취득세 : 분양가 또는 매매가의 4.6%(추가 비용 별도)
  . 재산세 : 공시가격의 70%을 과세표준으로  2억 이하는 0.2%, 10억 이하는 0.3%, 10억 초과는 0.4%이다.
  . 양도소득세 : 일반세율(6-38%)
  . 종합부동산세 : 과세대상으로 합산과세

2. 일반사업자등록으로 등록 임대시
  . 부가세 : 신규분양은 건물가액의 10% 포함 되며,계약일로 부터 20일내 일반사업자등록을 하고 부가세신고서를 작성 하면 부가세 환급 받는다.
                주거용으로 임대하거나 10년 이내 업무용으로 임대시 남은 기간의 6개월당 5%의 부가세 추징
  . 월세 소득 수익의 부가세 : 1년에 2회 부가세 납부(반기별). 임대소득의 5%
  . 취득세,재산세,양도소득세 : 상기와 동일
  .소득세 : 임대 소득 외 다른 소득과 합산 하여 소득세 신고(소득 전체의 6-38% 부과)
  . 종합부동산세 : 비과세(토지는 합산대상)
                         주거용으로 사용 발각시 과세대상

3. 오피스텔을 주거용(주택) 임대사업자로 등록해 임대시
  . 4월27일 부터 오피스텔도 주택임대사업자로 등록 가능
  . 부가세 : 건물가액의 10% 분양가 포함
  . 취득세 : 주택임대용으로 등록하면 면제 또는 감면
                전용면적 60제곱 이하 = 면제
                전용면적 60-85제곱 이하 = 25% 감면
                주택거래 신고지역은 제외
                단 신규분양 단지만 적용(기존 오피스텔은 4.6% 납부)
  . 재산세 : 주택임대용 신고시 면제 또는 감면
                전용면적 40제곱 이하 = 면제
                전용면적 40-60제곱 이하 = 50% 감면
                전용면적 60-85제곱 이하 = 25% 감면
  . 소득세 : 임대사업 등록시와 동일(6-38% 부과)
  . 양도소득세 : 장기보유특별공제 혜택 (보유기간에 따라 10-30% 감면)
                      무주택자가 주택임대용 오피스텔 1채 보유 3년 경과시 비과세 적용(세법상 실질과세의 원칙)                  세무서 증빙서류 제출(세대 전입 신고,전기전화료 납부영수증, 의료보험 주소지 등재 등)
                      오피스텔만 보유시 공부상은 업무용이므로 현행법상은 무주택자로서 보금자리 주택 청약 가능 합니다.

상기 세금 관계는 투자시 참조 하시고 대박 나시어 행복들 하셨슴 합니다.
 사랑합니다                   김 재 곤 소장

   

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